4月10日，大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛对媒体透露，近期上海将有三个存量资产改造的酒店开业。其中，上海北外滩金辉索菲特酒店由（09993.HK，简称“金辉”）在2021年以8.6亿元收购的九龙宾馆改造而成，原计划于2023年年底开业，由于市场原因延期至今年二季度。
4月11日，21世纪经济报道记者拨通雅高集团客服电话，被告知上海北外滩金辉索菲特酒店属于品牌加盟酒店，后台目前对这家酒店的具体房费水平并不清楚。
北外滩金辉索菲特酒店开业之际，上海酒店投资市场回暖迹象初现。周涛指出，上海高端酒店市场业绩回暖，恢复至疫情前收益水准为时不远。
与此同时，金辉的多元投资版图也悄然浮现。
上海酒店投资回暖
研报显示，近几年上海新晋酒店增速会提高，但仍然不如2020年之前。2024年高端奢华酒店市场预计将迎来2107间客房入市，其中包括多个存量资产改造酒店。其中，由九龙宾馆改造的上海北外滩金辉索菲特酒店（384间客房）计划第二季度开业；由上海酒店改造的上海中山公园凯悦尚萃酒店（249间客房）计划年中揭幕；由浦西四季酒店改造的上海阿丽拉酒店（188间客房）计划于第三季度开业。
周涛指出，酒店存量资产改造成为一种新的趋势。“因为新建酒店数量在降速，那么今后存量资产要靠精雕细琢胜出”。
值得一提的是，国内旅游市场持续升温下，上海高端酒店市场业绩回暖。截至2024年2月，上海高端酒店的日均房价较去年同期增长8.0%至1012元，入住率增长4.8个百分点至56%，每间可出售客房收入则增长18.1%至569元。
据此，周涛认为，2024年1-2月上海高端酒店的每月可售房收入较2019年同期已恢复至97%，其中日均房价已超过2019年同期，入住率恢复至95%。
周涛表示，“入境政策的放宽释放了更多积极的信号。今年1-2月上海接待了71万名国际游客，较去年同期增长3倍。预计2024年酒店业绩表现将继续回暖。作为另一个市场新趋势，存量酒店资产改造的重要性与日俱增”。
从金辉2021年收购九龙宾馆来看，上海高奢酒店的投资价值早于几年前就被一些新的玩家关注，近年来更是愈演愈烈。据不完全统计，在2023年，至少有9家高星酒店（含高端、超高端和奢华等）被卖或者被挂牌出售，另有至少15家高星酒店完成了换牌。
2023年，上海高奢酒店上海虹口三至喜来登酒店、宝格丽酒店、万达瑞华酒店、绿地万豪酒店先后被出售，位于核心区的凯宾斯基49%也已出售。早于2021年，上海豫园万丽酒店、上海新华联索菲特、绿地虹桥世界中心酒店等五星级酒店便已公开挂牌出售。
值得一提的是，在这一波酒店出售潮中，绿地集团也在出售手里的酒店资产。
知情人士透露，内地房企还实现不了港资房企靠持有资产保持现金流的商业模式，只有周期性变现才能伺机启动第二曲线。“资金成本、市场因素决定了商业模式。目前内地房企手上持有物业，虽然可以抵押换取经营性贷款，但又变成了加杠杆。”
作为国内最大的酒店与旅游业投资目的地之一，上海2023年录得93.2亿元的酒店总交易额。其中至少有两单交易的买家来自海外。比如，铁狮门收购上海五角场智选假日酒店、北京鹰朗商业管理有限公司收购万达瑞华酒店。北京鹰朗商业管理有限公司实控人是一家外资企业。
分析人士指出，酒店投资交易的频繁是市场成熟的表现，也是资产管理“投-融-建-管-退”闭环的完美终结。另一方面，这一趋势来自国际交流的活跃，国际客源支撑房价与入住率，投资信心回归等。
随着国内休闲与商务出行的需求增加，上海高星酒店的房间数量将继续呈现上升态势。预测，2025年上海高端奢华酒店将新增4117间客房，2026年新增数量将会达到3022间。
掘金酒店存量改造市场
金辉掘金上海酒店存量改造市场，第一个项目为何选择位于北外滩核心地段的九龙宾馆？据知情人士透露，金辉收购这一项目主要是看好项目交通便利以及北外滩的发展前景，且项目高区能看到江景以及“三件套”地标建筑。
2021年，上海的酒店投资已经恢复到2019年前的热度，以此次收购为例，除了金辉之外，还有其他投资人在竞价，所以最后的成交价格比较贴近市场。
仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部副总裁魏骏亚指出，不同于主流的物流、商办资产等，在酒店存量资产的投资中，实业企业和高净值买家的参与度一直比较高。
在九龙宾馆附近，虹口三至喜来登酒店于2023年8月被拍卖，由金峰水泥以16.43亿竞得，单价约为2.23万元/平方米。两年间，该区域的酒店资产价格变化并不大。
金辉投资酒店存量资产背后，是该公司提前布局多元化以对冲房地产行业下行趋势的一个表现。
近期，金辉陷入资金链危机的市场传言中。今年3月20日，金辉宣布一笔2024年到期，余额3亿、票面利率7.8%票据的绿色美元债逾期。金辉表示，集团还在积极努力解决并与票据持有人保持积极沟通，并寻求实施最佳解决方案，以确保维护各方持份者的利益。
4月9日，有市场消息称，正寻求最快于本周内偿还3月20日到期未兑付的3亿美元债。
受房地产市场下行影响，金辉的业绩表现不佳。2023年，营业收入为342.49亿元，同比下跌3.0%；毛利润为25.29亿元，同比下跌约51.2%；公司拥有人应占亏损为5.81亿元，年内全面亏损4.34亿元。
至2023年末，金辉的现金及余额为70.729亿元，较2022年的123.195亿元有显著下降。此外，未偿还借款总额为294.284亿元，其中按固定利率计息的借款为159.941亿元。
随着上海高奢酒店在二季度的开业，金辉能否通过多元投资获取更多现金流，还取决于国内旅游消费与商务出行的需求变量。
同策研究院研究总监宋红卫认为，业绩亏损是大部分企业的普遍状态，但是金辉亏损下降的比例不高，且金辉的战略转型思路较为清晰。金辉的主要业务是住宅和商业物业的开发销售业务，收购酒店存量资产，意味着其向资产管理的方向转型，这也是大多数房企转型的方向。
不过，公开信息显示，北外滩金辉索菲特酒店建成于1997年，目前已错过商业资产资本化融资的最佳年限，后续融资情况或未尽理想。
