办理意大利置业移民需要的条件？

现在有句话形容欧洲移民十分贴切——“欧洲移民，买房先行”。的确，一些欧洲国家如葡萄牙、西班牙、希腊等，为了吸引投资来提携本国经济而推出了买房移民政策，现在，意大利也加入此行列。那么，意大利购房移民需要什么条件，澳星移民专家为您介绍。 　　办理意大利置业移民需要的条件？ 　　1.在意大利境内购置一套符合在意大利申请移民身份的房产 ； 　　2.每年有3.1万欧元的非工资收入，配偶若申请，在3.1万欧元的基础上增加20%，小孩增加5%/位。 　　通过意大利置业移民获得的是什么身份？ 　　通过置业可向意大利驻华大使馆申请一年期的选择性居住签证或者5年期的长期旅游签证（不可申请意大利当地的居留身份）。获得选择性居住签证后可在一年内登陆意大利，登陆意大利8天内可向意大利政府申请临时居留身份，持临时居留卡满5年后可申请永久居留卡。 　　怎样向意大利政府证明3.1万欧元是非工资收入？ 　　证明非工资收入的途径有很多，包括，房租收入，股东分红收入，理财产品。 　　办理意大利移民除了房产费用，其他产生的费用一共多少？ 　　以30万欧元的房产为例，房产税费、律师费、移民申请等所有费用不超过30万人民币。 　　子女申请随行移民有没有年龄限制？如果子女在居留续签过程中超龄，如何处理？ 　　若未成年子女可随父母一起申请；成年子女，若22岁以下大学在读，若从没有过任何工作经历，首次也可随父母一起申请；意大利项目不涉及续签或永居超龄无法申请。一切以首次申请居留身份为主。 　　如果主申请人分别是居留身份、永居身份、有国籍身份下，他的小孩（新生儿）在中国出生可申请到意大利什举身份？在意大利出生，可获得什么身份？ 　　首先意大利没有落地籍。新生儿随父母有利一方。父母是短居，孩子为短居，父母是永居，孩子是永居。 　　持有意大利居留可以享受哪些福利待遇？ 　　【免费的公立学校教育】—从幼儿园到大学。主要授课语言是意大利语。如果孩子想去直接上学，可以在开学前上1-6月不等的语言培训班；若客户选择私立学校，则是英意双语授课，学费根据专业不同，1-3万欧每年。 　　【免费的公立医院医疗】—客户在申请居留卡后，可申请医疗卡，选择自己的家庭医生，若随行子女在14周岁以下，可选择儿童医生。持有卡片后，可找家庭医生看病，凭处方到药店取药，药费为小额药费。若病情严重，可转入公立医院，在医院期间，治疗、用药、手术费用，及陪同家属的护理、营养膳食均是免费的； 　　【养老】—在客户取得永居身仹后，意大利住满10年，男65周岁以上，女60岁以上，可领取养老金。 　　持有投资居留许可，是否可以工作，或开办公司？ 　　不可以打工，不能产生被雇佣的关系；开办公司，经商，为意大利创造就业，投资其他项目，均可。 　　所购房产能不能出租？意大利一般租金回报率是多少？ 　　可以出租，租金回报一般在3%-%4。 　　续签居留期间，是否可以换房，即出售已购房产，再购买其他房产？ 　　可以，只要保证申请永居前一直是持有房产状态。 　　在意大利生活的物价、加油、水电燃气取暖的收费标准？以及缴纳的时间、方式？ 　　物价不北上广差不多，例如汽油1.2欧元左右；水免费；煤气吨在物业管理中（别墅无物业费）；电，一般家庭30-50欧元/月，两个月一缴纳；取暖若有需要，150欧元/季度收取；可以通过账单邮寄，到邮局窗口缴纳和银行汇款方式。 　　获取居留卡和永居卡，对于客户在意大利以外的欧盟国家工作或子女在意大利以外的欧盟国家上学有什么区别？需要办理什么手续或签证？ 　　有居留身份比其他欧盟以外留学生从学校及与业选择方面更广泛；申请举例（德国），可在德国驻意大利使馆进行相关学校申请。 如果想了解更多欧洲买房信息，请关注澳星出国官网。 　意大利买房移民是一个比较新鲜的欧洲移民项目，新政伊始，选择买房移民意大利，正处于移民领先阶段。同时，买房移民意大利，就是在过着被欧洲最好的国家“宠坏”的生活。澳星出国官网小编为您介绍意大利购房移民是否划算。 　　意大利购房移民申请条件： 　　1、购买房产满足每人至少22平方米且子女有独立住房空间； 　　2、拥有独立稳定的经济来源，并具有延续性，非工资收入不低于3.1万欧元/年； 　　3、全家移民，配偶在此基础上增加20%，未成年子女增加5%/每名。 　　意大利购房移民较欧洲其他各国优势突显，与塞浦路斯相比，申根国家，政府更保护个人利益，置业投资门槛更低；与希腊相比，经济远远优于希腊，获得永居后，房子可自由支配。同时意大利对华人的融入度很高：22届意大利移民统计结果显示，意大利拥有合法移民511万人。华人移民约28万，位居第四位；截至2010年底，在意大利的华人企业已经超过5.4万家，华人企业数量已跃居意大利移民企业数量首位，仅在伦巴第和托斯卡纳大区的华人企业总数就超过了2万家。同时，意大利是中国在欧盟的第四大贸易伙伴，中国是意大利在亚洲的第一大贸易伙伴。 　　购买意大利房产不仅可以保值，还有很大的升值空间。并且意大利购房移民政策指出，购买首套房免收房产税。此项目最大的优势是国家的知名度较高，国际地位高，经济环境稳定，出台的政策更加友好。 　　意大利已经形成了若干华人聚集区，特别是罗马、米兰地区，中国侨民密度在欧洲首屈一指。罗马现在已经拥有250家中餐馆，比10年前多了10倍。目前意大利房产最为火热的地理位置也是米兰和罗马这两个城市，不仅地理位置好，而且升值空间比较大，因为那里经济发达，而且流动人口比较多，即使不出售，出租房屋也会有不错的收益。意大利南部地区房产虽然便宜，如果投资者是为了定居或者置业也是不错的选择。如果是为了房产投资想获得更好的收益，南部地区升值空间小。所以还是建议投资者选罗马、米兰、佛罗伦萨、维罗纳等地房产。 以上就是澳星小编为你介绍的关于欧洲房产的信息，如果有兴趣了解更多，请关注澳星出国官网。 在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自美国国家税务局 (IRS) 的繁琐税务政策。好不容易怀着激动的心情选好了房，买了！可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，你准备好了吗？ 不管你是准备买房，还是已拥有一套以上房产的有房一族，甚至你已决定使用公司名义来投资房产，澳星小编希望此文都能给你一些帮助。知己知彼，才能百战百胜！ 第一:买房准备 作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发： 用途：是否用于自住，还是用于出租从产生现金流 时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值 身份：是否是美国税务公民（不同于移民法律规定的美国公民） 债务：是否考虑资产保全，或房产债务与个人分离。 为何要考虑用途？ 因为房屋的用途关乎到你需要与什么税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。 房产的主要拥有形式： 个人直接拥有 如果是自住 ，你的房子只有支出没有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分项扣减额（Itemized Deductions，以下简称 Sch A）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房产以及其他投资收入（Rental and Royalty Income，以下简称 Sch E）了。 公司形式拥有 房产投资通常以合伙企业 (Partnership)，有限责任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企业股份公司 (S-Corporation) 形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页 Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完后给你发一张 Schedule K-1，流入你的个人所得税表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。 为何要同时考虑卖出时间和用途？ 美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000（单身纳税人）至 $500,000（夫妻纳税人）的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1) 必须是你的“主要住宅”，2) 持有房屋所有权5年，3) 在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单？下面我们来举几个例子： A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万。那么，这25万增值完全免税哦！ B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万。买房后自住不到两年导致“主要住宅”动机被损，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了个案例说是按最后自住的1年/2年的比例来计算增值税。于是B君按照比例12.5万的增值需要缴资本利得税（Capital Gain，税率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的税哦！ C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件（第1年自住是5年前），居然整个25万增值全部都要交税，也就是$37,500资本利得税。 D君买了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，所以变卖房子的25万增值税全免了。 E君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万，同时买了第三套房，第一套房的25万增值免税。这一年，D也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。 第二:购买房产 买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement)，俗称 HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本 (Basis)。上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission)，产权费用 (Title Costs) 等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。 比方说，房子买价50万，你的 HD-1 表上显示各种费用2万，那么卖房时你的成本就是52万，这样增值部分就减少了2万，开心吗？若是以公司名义买房，你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销（类似折旧）。 另外得单独说一说房产税 / 地税 (Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在 HD-1 表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那么请把房产税放到你的个人税表1040的 Schedule A 分项扣减额 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用于出租，那么请将它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 费用。 如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的 Schedule A 分项扣减额 (Itemized Deductions) 第10行。 如果房子用于出租，那么则需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行贷款利息支出 (Mortage Interest)。通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观。贷款银行收取的点数 (Points) 也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。 第三:美国买房后如何获得最大投资回报 1、持有增值 持有增值，是指购买美国房产后，不以出租获利为主要目的，追求的是“低买高卖”或资产增值的投资方式，比较适合于资产雄厚的投资者。为此，此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。 美国房地产周期平均在十五年左右，所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔，如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果，你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。 2、出租赚取租金 通过出租房产，获得固定的租金收入，即投资回报，是最为常见的投资手段。那么，投资者该如何计算自己投资的房产，每年能给自己带来多高的回报率呢？ 3、种常见出租方式： 1、委托经纪人 交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间，经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客，最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。 2、委托物业管理公司 物业管理公司提供的是出租管理的综合服务，帮投资者收房租，还有日常的维护服务。对于精力有限、想省事的投资者来说，找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。 那么怎么判断你所找的是一家好的物业管理公司呢？物业公司会不会在维修费上宰您一笔？或者，真的有这样的问题需要解决吗？物业公司能快速地找到租客吗？只有当您出问题的时候，才会明白您选择的公司到底是好是坏。 为此，我们为大家筛选出优质物业管理公司所必备的几大要素： 对房屋细致的看管，确保所有事情进行顺利； 及时、高效的处理所有问题； 确保租客及时与投资者签订租约； 确保快速跟进房主住宅审查程序； 解答房主任何有关在线对账问题； 当租客离开时，迅速寻找并筛选新租户； 3、自己寻找租客 这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。 收费标准： 委托出租的佣金（房产经纪费用）：全年租金的6%~8%（按实际情况而定） 委托管理的费用：月租金的5%~8%（也有的公司为8%~10%） 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 海外投资已经成为一种刚性需求，资产配置国际化已然成为趋势。就当前国内投资市场环境来看，可选择的投资渠道少，且投资风险高。海外投资的预期收益。海外投资已经成为一座资产保值、升值的桥梁。 一:资产分散 居住在中国，在中国获得收入的各位，今后一生都很有可能获得人民币收入。以前人们常说，最好的资产分散法是将资产一分为三：现金、房地产、股票等金融资产。但是，如今的三分法已经发生改变。拥有人民币及另外两种货币，拥有跨越3个国家的资产是至关重要的。 如果只在中国拥有现金、房产、股票和债券，万一发生泡沫经济瓦解等情况，导致人民币大幅度贬值，所有资产不仅在与他国货币兑换时严重贬值，而且会因为他国资金流入的压力，极有可能导致不健全的通货膨胀、资产瓦解等连锁反应。 如果人民币价值崩溃，认为只要在国内生活就不会受影响，这种想法是大错特错！在不能忽略国际社会形势的当代社会，绝对不能忘记货币贬值就等于隐藏着极大的资产崩溃的可能性。邻国俄罗斯就经历了国家经济衰退、不履行国家债务（债务违约）、汇率暴跌、恶性通货膨胀和资产瓦解。 二:海外投资具有风险小、收益高等魅力 风险小、收益稳定、收益率超过10%的海外投资商品数不胜数。在国内虽然也有收益率超过10%的商品，但是其风险也较高。如果能够学习成功投资秘诀，精选国内/国外优秀的投资商品，进行好的投资，那么资产增长速度将格外迅猛。稳定有效的让资金运作起来吧。不仅要做“国内的投资家”，“世界的投资家”的时代已经到来了。 三:移民、养老 中国的独生子女政策导致中国的人口正在呈减少倾向。人口减少，劳动力也就会随之减少，如此一来，就会导致产业的衰退。产业衰退会导致就业减少，就业减少会导致所得减少。这样的连锁反映会给国家造成越来越大的压力。 人口的社会保障费用，养老金费用，医疗看护费用等等……中国的支出会逐年增加。 在老龄化社会发展过程中，各种各样的支出会袭击中国。届时，国家的社会保障制度也极有可能面临崩溃。 在这个时代，越来越多的人思考退休后的生活和人生应该如何度过。 而国外有许多国家具备完善的福利制度、为养老提供保障。国外有完善的福利制度，从出生开始，就可以享受国家给你的保障！从小孩出生有分娩津贴、牛奶津贴、托儿津贴等等，小学、初高中免费教育，大学免息贷款，失业津贴，医疗保险，养老保险等等。海外投资移民让你的生活无后顾之忧。 四:海外房产配置 如果投资用，建议别墅、公寓组合投资，第一别墅选择好的位置作为长期投资，公寓作为短期投资，在投资时一定多套投资，不能只投一套， 利用银行杠杆让收益率更大。因为国外贷款较国内更容易，利率也会比较低，再加上客户无论出租、出售中的个人所得税，利用贷款利息是可以抵扣税费支出的，如果全款买的话将面临缴税多，贷款买缴税则变少，所以说，同样有三百万的情况下就进行组合投资，面临只有一份钱做投资的话，如果有好位置的公寓会选择公寓，没有好位置的公寓肯定会买别墅。因为选择差位置的公寓就相当于没有投资一样。 如果想了解更多海外房产配置信息，请关注澳星出国官网。 今年二月，全美中位租金增速达2.8%，创过去21个月新高，中位租金为 $1,445。 地产年增值上升7.6%至中位价$210,200。其中，圣何塞(加州)涨幅最为惊人，以26.4%问鼎榜单首位。 由于全美住宅库存持续“吃紧”，今年美国购房旺季的房源数量将比去年减少10.3%。 租赁市场 今年二月，全美租金增速提升明显，达过去21个月最高水平 － 2.8%，中位租金$1,445。由于库存下降使租客的选择性变小、购房难度加大，租金市场终于在2015-2017年疲软后再次上行。就当前市场现状来看，购房者不仅需要花较长时间才能锁定心仪房产，还需要面对因房价飙升而水涨船高的贷款首付。如果不是过去5年全美公寓开发项目的增多，租金涨幅将会更加剧烈。 主要都会区中，加州萨克拉门托市(Sacramento) 以8.2%的增速领跑全国租赁市场，河滨市(Riverside) 紧随其后，租金上涨6.7%至中位租金 $1872。 地产增值 同样受库存影响，全美房价上涨7.6%至中位价格$210,200。过去9个月，其增速一直维持在7.2% - 7.6% 之间。大型都会区中，圣何塞(San Jose)异军突起，以高达26.4%的涨幅将其中位房价拉升至$125万。相比于湾区令人咂舌的房价，排名第二的西雅图要好入手的多。无论是自然环境、人口素质、还是城市核心竞争力，这个有“下一个硅谷”之称的翡翠之城都是未来房地产投资的重要标的。 房源数量 如今，全美房屋供应量“吃紧”已不再是什么新鲜事。预计到了购房旺季，房源数量将会较去年缩水10.3%，购房者的选择范围也将相应变窄。 全美房屋供应量趋势(2010-2018) 最近一次的房屋库存下降始于2015年年初，这几年下行态势不但未有缓解，过去10个月，全美可售房屋数量更是以两位数字递减。与去年2月相比，圣何塞的房源下滑最为明显(-26.8%)，俄亥俄州的哥伦布市和内华达州的拉斯维加斯紧随其后，分别缩水24.2% 和23.9%。虽然全国房源普遍吃紧，但也有一些都会区出现库存回调，他们分别为: 首府华盛顿(+19%)、达拉斯(+15.4%)、堪薩斯城 (+5.6%)、波特兰(+4.1%)、圣安东尼奥(+2.8%)、巴尔的摩(+2.4%)、以及夏洛特(+0.4%)。 如果想了解更多美国房产移民信息，请关注澳星出国官网。 未来，较低的库存水平和新建速度将继续迫使房价上涨。根据美国房地产经纪人协会(NAR)上周公布的数据，截止至去年12月，全美房屋库存已连续下降第31个月，跌幅在去年年底达到11.4%，仅148万房屋可售。自2010年起至今，独立屋的建造速度放缓至年竣工房源632,000，不仅比2001-2006 经济向好时期少了150万，还低于金融危机时期6.6万。 此外，虽然近期的税改和今年计划中的3次利率上调会使购房需求有所下降，但长远来看，正是由于该动作刺激了美国经济、限制了部分购房者入场，才缓和房价过快的上涨速度。同时，增加的居民可支配收入将使那些渴望买房的租客们有望提前攒得首付，保证了房市和经济的健康有序发展。 2006-2016这十年，全美人口增长2370万，租房者增加2300万，购房者下滑70万，97%的大城市出现租房者增幅高于购房者的现象。究其原因，主要是由于: 1) 08年次贷危机机爆发，上百万家庭由于无力还贷而使自住房沦为法拍屋，不得不选择租房生活。2) 随后的几年，美国经济处于复苏阶段，政府监管严格、贷款门槛上升，既有家庭还未走出危机阴影，新家庭一来对购房心生畏惧、二来荷包羞涩，于是选择租房观望。2016年第二季度，全美房屋所有率降至50年来新低－62.9%。 2017年，全美购房人数在13年后首次回升，并于年底达到64.2%。由于千禧一代(1980-1998年出生，其中最年长的为38岁)已成为主流客群，全美新增购房者达150万。相比之下，去年租房人数下滑7.6万，连续两季度缩水。 2018年第一季度，美国房产市场有所回暖。 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 为什么要进行海外投资？ 1.资产配置的需求，持有单一货币风险大，如果货币贬值，资产缩水严重。 2. 国内环境问题突出，雾霾、污染，已经城市人口增多带来的负面影响，海外房产投资，追求更好的生活环境和生活品质享受。 3. 人民币贬值，汇率因素，目前人民币还处于比较高位的位置，人民币价值虚高，是配置海外资产的好时机。 4. 留学教育问题，一线城市教育资源稀缺，学位难求，医疗服务差，看病难，医院人多，一个小感冒挂号可能排队几小时，专家号更加是一号难求。 5. 通货膨胀，人民币超发，人民币贬值压力大，届时购买力将下降。 6. 国内经济发展后，国内手里有了闲钱想投资，国内投资渠道窄，互联网金融不完善，风险高，国内房产限购，同时价格偏高，风险较大，而且起步门槛提高。 7. 跨境投资成为趋势，中国海外投资金额和频率持续增加。 8. 海外置业尤其起旅游地产，投资属性之外兼具度假享受功能，也可以分享亲朋好友。 9. 国内的投资门槛越来越高，除了高额的首付，还有每月需要承担的银行按揭贷款偿还，压力山大。 与其他国家相比，泰国的优势？ 1. 总价低，公寓价格普遍在人民币100万以下，租金回报高，租售比健康。 2. 泰国房产无遗产税，无房产税，养房持有成本低。 3. 交通方便，距离中国近，航程只需要3-5个小时时间，签证便利（落地签）签证费用低。 4. 东南亚地区，气候宜人，无冬天，适合养老。 5. 泰国消费水平低，物价不高，人民币兑泰铢汇率1:5,相对欧美国家，人民币耐花。 6. 泰国本身亲华，文化相似，早前较多中国人去泰国发展。 7. 有宗教信仰，全国95%的人信仰佛教，微笑之国，为人谦逊。 8. 中国一带一路政策辐射，东盟核心位置，经济发展迅猛，房价增长潜力大。 9. 泰国医疗水平高，但是医疗费用只是发达国家的1/3。 泰国城市对比 曼谷 优点 1.泰国首都，是泰国的经济政治文化中心，聚集了全泰国接近四分之一的人口。 2.国际化都市，外国游客多，房子比较方便出租。 缺点 1. 由于曼谷人口比较多，环境相对海岛城市来说就没那么好。 2. 交通拥堵，世界有名的堵城。 3. 天气闷热。 4. 曼谷郊区房屋供大于求。 5. 地区发展不均衡。 6. 租金回报低，除去中介佣金和物业管理费，到手租金回报在4%左右，而且曼谷是长租型，不具备自住度假属性。 芭提雅 优点 1. 离曼谷近，是曼谷的后花园。 2. 沿海城市，旅游城市，有沙滩很海景，房价总体比较便宜。 缺点 1. 世界著名的红灯区，色情娱乐业多，不适合自住。 2. 因为没有限高，低端公寓供应量太大，房屋供大于求。 3. 旅游资源有限，是一个湾区城市，旅游资源不如海岛丰富。 4. 罗勇工业区对环境有影响。 清迈 优点 1. 小资城市，泰北“首都”，历史文化沉淀。 2. 气候适宜，位于泰国北部，气候相对来说没有那么炎热。 3. 物价便宜，生活成本低，生活节奏慢，悠闲。 缺点 1. 房产市场发展很慢，物业升值潜力较低。 2. 老城，城市配套相对比较落后。 3. 泰语为主，国际化程度不如曼谷、普吉等城市。 普吉岛 优点 1. 东南亚海岛，被誉为国际旅游岛，旅游资源比较丰富。 2. 普吉岛是泰国最富裕的府，经济水平发达。 3. 生活配套完善，不但有天然的旅游资源，还有完善的生活配套。 4. 租金回报高，游客对住房需求增加。 5. 国际旅游岛，每年两千多万海外游客，国际化水平高，外国人在这里生活能很好适应。 6. 拥有国际机场，是泰国第二大机场，中国十多个直飞城市，来往方便。 7. 土地资源有限，能建房子的土地不多，而且限高，房屋供应有限。 8. 对比巴厘岛、马尔代夫等景点，除了有毫不逊色的美景，还有完善的生活配套，是集旅游、生活、长住一体的优良选择。 缺点 1. 物价水平在泰国偏高，尤其靠海公寓价格贵（土地价格高）。 2. 有雨季，每年5-10月是淡季（不过现在中国游客增多、五一、暑假、国庆都能够填补空挡）。 3. 海岛面积不大，差不多新加坡大小，不太适合工作需求的人群。 如果想了解更多泰国房产移民信息，请关注澳星出国官网，我们会为你提供更多资讯。 进行美国房产投资的同时，需要交纳房产税，如何进行合理合法避税？下面，跟着澳星小编一起去学习一下吧！ 首先，投资者对于持有美国商业地产的方式到底是个人持有，公司持有还是其他方式。 美国房地产以公司持有的方式：公司 (C-Corp) 是需要双重征税的，所以一般来说，利用公司持有往往并不能达到最合理的税务支出。故此，一般情况下，商业地产都是用LLC 的方式持有。 LLC 本身不是一个单独的商业体，它需要被指定作为一个公司运作，还是被指定为是一个流经实体，最后报税的情况都以美国个人税的方式在进行。LLC 是是比较流行的美国地产持有方式，因为它在美国税的申报、美国税筹划和美国税的缴纳方面都有一定的优势。 其次，在商业地产的持有过程中，投资者都非常关心如何能最大程度地降低美国税税负。 在商业地产持有阶段，投资者一般来说，都会从折旧项考虑，这样尽可能减免美国税的税负。美国税的实体资产折旧叫 MACRS。这个系统将实体的资产分成不同的项，每个项的折旧年限是不同的。例如商业地产是39年，住宅地产是27.5年。投资者持有的地产每年可以进行折旧，来抵扣收入，从而降低净收益，减低美国税的税负。 不过，为了更大程度地进行折旧，投资者可以采取区分折旧方式，也就是一个地产项目，不用按照整体折旧，而是将其的组成分开。例如，商业地产不仅包括了房屋，还包括了周围的路、停车位、篱笆等等，分开折旧可以使这些部分的折旧费用增高，降低美国税征税的收入额，从而达到降低美国税税款的目的。 商业地产如何避税 A、初级避税 我们购买住宅、商业地产的初级形式，就是直接购买，所以也叫做初级避税。对于以个人名字买投资房产的，可以通过如下方法抵税： 房子的地税(房产税)，保险费； 房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费； 房子的维修费； 房东到美国来往的机票，餐旅费； 房地产公司的管理费； 房地产经纪的中介费； 寻找租客的广告费。 B、中级避税 对于用公司名义投资房地产的，在有所有初级避税法则的同时，还有如下更优惠法则： 您在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金，电话，日常维持，日常管理所需要的所有费用； 美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税； 为美国员工发奖金，礼品，也可以抵税； 以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税； 招待客户，请客吃饭，飞机费用，汽油费，旅馆费，甚至衣服的购买费用，只要是公司的运营费用都可以抵税； 用公司的名义购买电脑，家具，电器等，办公用品也可以抵税； 用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税； 用公司的名义购买豪宅，度假屋，这也可以抵税。 C、高级避税 这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典，这个是建立在您以公司购买房地产的前提下，而且初级，中级避税法则同时有效：就是先买第一套，在抵押贷款继续买。 举例：您今天用100万现金购买一个美国商业房产，您的纯投资回报率是8%，也就是你每年的净收益是8万美元。这时候您有2个选择： 第一种，您就这么一直收租，比如20年，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的），20年的净收入就是260万。 第二种，您可以用这100万的房产去抵押贷款，按照75%的比例，你可以贷款75万出来，利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万，首先这个3.85万可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。这个房子，用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。 你将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。 同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产，现在再算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。虽然每次您都是用100万现金购房，但您马上抵押贷款75万回来，您每栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。 4套房子年净收入=（年租金 8万*4）-（本息6万*4）=8万 同样是年纯回报8万美金，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税3.85万*4=14.4万，这可是不小的一笔数字啊。更可怕的是，20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，你将得到4*200万=800万的回报！这20年，您的纯回报将是：8万*20年+800万-100万=860万美金。 D、终极避税 所谓的1031法则，卖掉再贷款买更大的，资产翻倍。 1031 交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法，是美国国税局允许纳税人合法避税的最后防线，所以我们一般称为终极避税。美国税法第1031条规定：只要您投资等于或是大与原有所得收益的商业或投资用途的地产，您就可以不交原有房产的资产利得税。 新购房产必须是商业或投资用途； 在出售原有房产后，必须在45天内确定一个或以上的重置房产； 在出售后的180天内购买重置房产； 也可先够重置房产，再卖掉原有房产； 重置房产必须等于或高于原有房产的价格。 如果您购买100万美元的商业地产，在卖掉后得到200万，在6个月内，您去再投资一栋或是多栋房产总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！您的净资产增加了100万，但不要缴纳1分钱的税。这就是美国的终极避税法典——1031交易法则。 在不少中国投资人的眼里，美国是一个税收很高的国家，其实不然。美国有很多的减免税条款，在投资或移民前做好税务规划，合理避税能省很多钱呢！ 如果想了解更多美国房产信息，欢迎关注澳星出国官网。 西雅图如今已经吸引越来越吸引海外投资者的目光，它是一个大的都会区，下面有多个区和城市，那么西雅图买房哪里最好呢?今天澳星小编来和大家聊聊吧！ 西雅图买房贝尔维尤是首选，因为它是在西雅图东部地区的重要城市，也是一个新兴城市，这个地方高楼林立，现代化气息浓郁，而且城市环境整洁、安全，商场、餐厅以及各项娱乐设施也很齐全，特别是贝尔维尤中心地带的公寓房更是年轻人的最爱，这些公寓房管理设施完善，服务到位，人们生活那些公寓中会特别舒服，也很省心。 贝尔维尤生活便利，多元化文化气息浓郁，它与西雅图市区之间的距离也不远，开车只需要半小时的车程，交通方便，而且贝尔维尤就位于美丽的华盛顿湖附近，有很多公寓是依山而建在，是难得的观景房产，在家中就能看看到华盛顿湖水面上的美丽景色，这些观景房的房价比高，但是升值前景也特别好，是西雅图最近几年的热销房产，再加上当地还有多所有名的私立学校，能满足那些没有绿卡孩子的入学需在。它还是还西雅图市最重要的华人生活区，中国人在那里买房，生活方便，与当地居民容易交流，也方便购买到很多中国物品，这些都是贝尔维尤的优势所在，也是是让它成为中国人美国西雅图买房首选的重要原因。 以上内容由澳星小编整理发布，欢迎关注澳星出国官网。我们会为您提供更多海外买房资讯。 英国房产投资政治经济稳定，犯罪率低，法律体系完善，透明和稳定，房子增值和收入。留英学生家长如果在伦敦置业的话，作为一个项目让您利用伦敦物业的升值空间，来支付孩子留学英国几年的费用不成问题。 原因一：英国某些学区房起价较低 大概6万多英镑(约合人民币60多万元)就可以买到一处学区公寓。且英国房产都具有性产权特点，这意味着这笔固定资产祖祖辈辈都属于你或你的继承人，直到你卖掉它。英国也有少数地产是限定使用年限的，这个年限一般短则99年，许多长达999年。 原因二：曼城等地宿舍仅容2成学生 据了解，曼彻斯特、利物浦等多个的住宿部门，很多的学生宿舍只能解决全校20%学生的住宿需求，剩下80%的学生只能去校外自行租住私人住宅。某虽正在扩建新的学生宿舍力图解决更多学生的住宿问题，目前仍有约65%的学生无法在校内宿舍居住。在这65%的学生中，除了20%的学生住在本地，剩下45%的学生将不得不在校外寻找租住私人住宅。 原因三：自置海外房产安全放心 孩子留学英国读书期间，就能在自置公寓居住的同时，还免除每年放假时的搬家的后顾之忧，省事省时，更方便于他们集中精力投入学习。同时，将孩子送出国的广大父母们也更放心，让远在千里之外的中国父母，少操了一点心。 原因四：学区房高 英国多家学生公寓房产开发商了解到，英国学生公寓的7%-9%，五年内就可收回初始的45%以上，英国房产一向以房产保值和增值而著称。 如果您对投资英国房产有兴趣，可以关注澳星出国官网，我们会为您竭诚服务。 一项最新市场统计数据显示，截至3月底的12个月内，外国买家在美国的房产投资额达1530亿美元，创新纪录。其中中国人的购置量最高，总额达317亿美元。 佛罗里达州最吸引外国购房者。 据统计数据报导，12个月内的房地产交易较2016－2017年同比增加49%。 在房屋数量和交易额方面，外国人在美国的购买量攀升至历史最高水平。外国买家占现房总销售额的10%，占总房产交易数量的5%。买家共购买284,455套房屋，比上年增长32%。 在美元升值而导致房产价格上涨的情况下，美国房地产市场对外国人新的吸引力显示美国是全球金融市场的避风港。中国人购买的房产数量连续四年领先，12个月间的交易额为317亿美元。而中国人购买一个家庭房屋的平均价格从以前的93.7万美元降至78.2万美元，但是总购买数量从2.9万套增至4.1万套。 其次是加拿大、英国、墨西哥和印度。俄罗斯买家仅占1%。去年加拿大人所购买房产额增幅最大，交易总额达到190亿美元。虽然川普颁布在美墨边界筑墙管制非法移民的行政令，但是在美的墨西哥人的购房数量比去年同期增长一倍，排名第三。 佛罗里达、德克萨斯和加利福尼亚三个州对吸引的国际买家数量最多，占总交易的一半。新泽西和亚利桑那州的交易量也进入排行前五名行列。 数据显示，自去年4月到今年3月这段时间内，外国人买走了284455套住宅，比此前一年高出32%。其中一半房产位于佛州、德州和加州。 对于购买美国房产的买家来源的分析，尽管数据显示来自加拿大的买家人数激增，但仍不足以对中国买家产生威胁。今年是中国人连续第四年占据榜首位置，排在第二的是加拿大买家，第三是英国买家，第四和第五名分别是墨西哥和印度买家。 而墨西哥人更倾向于购买较便宜的房屋，墨西哥买家平均为每套住房付出32.7万美元，而中国买家为每套房支付的平均价格则为78.2万美元，印度买家则是52.2万美元。此外，墨西哥买家更喜欢在德州置产，而中国买家则更倾向于加州。 CNBV报道称，虽然中国买家在加州置产的平均价格从此前的93.7万美元，下降到了78.2万美元，但购买房屋的数量则从此前的29000个大幅攀升到41000个。 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 据澳洲媒体报道，随着城市人口不断增长，孩子们入学的压力也越来越大，学区也成为墨尔本房屋买家在买房时要考虑的重要因素。 近发布的DOMAIN报告显示，墨尔本区域的房价增速非常快，这也让墨尔本父母想让孩子在特定学区内上学的愿望更难实现。 有些很受欢迎的区域的房价甚至是城市房价中位值的一倍多。 这份报告显示，墨尔本各区域的父母都面临负担不起学区区域中的房价的窘境。 在区域的房价增速排行榜中，墨尔本占据了5个位置。一直非常受欢迎的University High School的区域中，房价增速在澳洲各学区排名第二。Parkville区域里，房价一年增长了23.7%。而2016年，墨尔本总体房价增速为10.3%。 房产中介Rob Elsom先生表示，公司在North Melbourne的办公室被问及多的问题就是待售房屋是否在University High区域内。 “我见过有的买家从街道这一头搬到另一头，就为了进入学区范围。University High在澳洲华人群体和海外都有很好的声誉。” 有些买家对学区的愿望如此强烈，他们很愿意牺牲后院或车位来达成愿望。 如果想了解更多买房信息，请关注澳星出国官网。 陆克文十岁时，因母亲送给他的一本介绍世界古代文明的书，引起他对中国的浓厚兴趣，促使他在大学里把学习中文、主修汉语和中国历史当作首选。少年时代的陆克文生活穷苦，青年时期求学努力，后来成为澳大利亚的总理，从此走上了政治舞台。他不平凡的经历令人折服，他一路走来的生命轨迹，清晰地彰显着他与中国的特殊关系。 　在科德学院国际大讲堂，“老陆的中国故事”主题演讲语惊四座。虽然知道他是西方政治界汉语说得最好的政治家，但是一开口，他标准的普通话还是让已经有心理准备的我们惊讶不已，熟练的汉语水平博得阵阵掌声。中国的日益壮大令他赞叹不已，从讲述自己与中国结缘的故事到对中国与世界关系的理解；从对全球气候变暖的担忧到鼓励我们如何在全球国际化的大背景下，锤炼自己成为一名高素质国际化的应用型人才……时而诙谐幽默，时而意味深长。 陆克文讲到特朗普政府的移民政策。华人移民所青睐的L-1、H-1、EB1-C、EB-3等职业、工作签证遭到严格控制，同时美国也加大了打击“黑民”的力度，大量黑民被遣返回国。 一直颇受中国人青睐的EB-5投资移民项目，也将面临着改革：虽然从2015年开始，EB-5面临改革的“狼来了”故事一直不绝于耳，但专家预计，在2018年前三个月，特朗普政府将拿出新的修改法案。换句话说，几年前，在北上广深卖掉一套房，可能可以办两到三次投资移民；但如今，就算卖掉北上广深一套学区房，很可能也只够做一次投资移民。再考虑到移民所产生的其他成本，可以说美国投资移民项目一再变化，大部分的中国“中产阶级”将被美国拒之门外。 当然，EB-5项目在过去的十几年间一直都在不断收紧，不少中国中产阶级也早已放弃了投资移民的道路，转而实施让子女通过留学海外拿到H-1B留学签证，再拿到绿卡的“曲线救国政策”。可在特朗普上台后，收紧的却不仅仅是投资移民政策。 在H1-B方面，特朗普也多次放话要改革，甚至将出台禁令，禁止H-1B工作签证持有者在获得该签证满6年后继续延期！换句话说，就连H1-B的通道都被“堵死”之后，中国绝大部分的中产阶级，将与“美国梦”无缘。 从美国的移民政策变迁上，我们还看到了很多其他国家的影子，包括澳大利亚移民。 澳洲在十年前陆克文时代，曾是许多中国人眼中的天堂：空气清新，物产丰富，气候宜人，遍地商机…然而，和美国一样，不断涌入的亚洲移民使澳洲人怨声载道，他们不断抱怨中国人买走了他们的房、印度来的廉价高级劳工抢走了他们的工作，最终直接导致工党终于折戟沉沙，而行政道路偏左的联盟党上台。 联盟党上台之后，以现总理谭保为首的新政府，先是大刀阔斧废除了457签证，EOI配额也急剧减少，甚至一度热门的会计师行业在最近一次EOI邀请报告中颗粒无收。谭保政府一再强调收紧移民政策后，希望新移民能尊重澳洲的“传统价值观”，还提高了英语等要求，被许多人怒喷“白澳主义再度抬头”。 澳洲不断缩紧的移民政策，也在无形之中同样也把许多中国中产阶级拒之门外。没有了中国的中产阶级，澳洲的中产阶级显得“势单力薄”。 近日，Ozfarm Australia公开了一项报告显示，澳洲的贫富差距正在日益扩大，传统的中产阶级已经难觅。 但，澳洲并不是世界上唯一一个收紧移民政策的国家。 澳洲的邻国新西兰，对此做出的举措更加彻底：先是禁止新西兰奶粉通过代购出口，再是禁止外国人在新西兰买房，还大幅提高了移民分数，并将原先不必要的雅思变为了“必选项”；而在一直以高福利著称的欧洲，移民政策也在日益收紧；更备受指责的是，在这些国家（如德国、法国、和已经决定脱欧的英国）在为移民关上大门时，却对难民大开国门，导致社会恐慌。 如果想了解更多澳洲买房移民政策，欢迎关注6月澳星投资移民高峰论坛陆克文演讲。 澳大利亚前总理陆克文和中国网友分享了自己的买房经历，他建议，年轻人应该先存钱再买房，租房也行。 　　微博上有提问问到陆克文：澳洲人的房价收入比是怎么样的？在澳大利亚刚毕业的青年，工作几年会买得起房子？ 　　陆克文答道：你提出的问题是普遍性的问题，比方我长大的时候，爸爸妈妈什么钱都没有，我结婚的时候也什么钱都没有，过了三年，我说服了当地银行给我贷款买小型的房子，当时有个条件，银行的规则是我在银行的存款应该超过房子价格的25%，所以房子的价格是澳币6万款。 　　所以我存款1万3千块后他们才批准我买房子，当时我28岁。现在澳洲贷款的条件有更大的灵活性，但是我本人的劝告是这样，首先应该有存款，然后才开始买房子，租房子也可以。 　　 　　陆克文的购房经引来网友围观，一些网友盛赞老陆靠自己奋斗买房，不做啃老族，也有一些网友直言亚洲国家和澳大利亚情况不同，不具可比性。 　　网友“疯吖头”力挺老陆观点： 对，先存钱，再买房，努力，努力，努力。网友“崔丹”盛赞老陆说：看来您是通过自己奋斗买房，不是啃老族。网友“傻丫头”也表示：很欣赏自己白手努力的人，您是个坚定的不断奋斗者。哈哈，向您学习。 　　网友“美彤”说：可以问下1万3千块占当地房价的多少吗，其实中国很多年轻人毕业几年也有一定积蓄，只是这个比例跟房价来比实在太渺茫了，而且房价还有上涨的可能，所以很多年轻人不得不啃老毕业就买房了。澳洲的情况跟这边不一样吧。 　　当然陆克文的租房建议也引来网友叫苦。网友“罗小刀”指出：租房子、养房子费用差不太多，租房也很难啊。不过先有存款再买房是对的，不过你当年的1万3千块很多钱么？ 　　其实，关于中国人为什么不愿租房的问题，已有长时间的讨论。有人说这是骨子里的传统观念所决定的，金窝银窝不如自己的草窝，没有自己的房子就没有归属感。租房者还要面对房租可能上涨的风险，这大大影响了人们选择租房的积极性。此外，中国的租房市场法制与诚信的环境也有待改善。 　　当然，如果有钱，去澳洲买房移民也是一种不错的选择。更多买房移民信息，请关注澳星出国官网。 这其中，千禧一代（18-34岁）的购房意愿最强烈，受访的千禧一代中，有50%的人表示打算在两年内买房，比去年的可能性上升了11%。此前HSBC的一项调查也发现82%的加拿大千禧一代打算在未来5年内买房子。 加拿大购房移民趋势大好，这主要得益于加拿大大都会地区成为技术温床，从而增加了就业机会。福布斯也在4月3日发布了加拿大地产未来的十大趋势。 1.低供应保持高需求：在加拿大主要城市，国内和国际买家对住宅房地产的需求很高，特别是在奢侈豪宅市场。这一趋势预计会持续下去，预计未来一年房价会上涨。 2.加拿大豪华房地产中心：风景如画的西海岸城市温哥华去年的豪宅房价叫价高达3,580万加元，高于该国其他主要大城市的价格。 3.国际买家主宰豪华房地产市场：外国买家在加拿大房地产的奢侈豪宅行业举足轻重。仅在温哥华，2017年，外国投资占豪华房地产交易的85％。在东海岸，国际买家占蒙特利尔奢侈豪宅交易的30％。加拿大的大部分外国房地产投资来自亚洲，其次是欧洲国家，如法国，意大利和德国。 4.科技令房产升温：科技中心在加拿大各地涌现和发展。多伦多，也被称为“北部硅谷”，该市经历了全球企业家，风险投资和技术高管的投资潮，尤其是谷歌宣布计划在多伦多金丝雀区(The Canary District)建立创新分支机构。随着科技热度持续增长，将有越来越多受雇于这些公司的来自世界各地的人才在这些城市购买住房。 5.千禧一代购房者：如在上文中提到的，随着年轻一代创业在加拿大蓬勃发展，我们还会看到千禧一代居民（1980∼2000年出生）在加拿大蓬勃发展的科技创新中心（如温哥华，蒙特利尔和多伦多）购买房屋。 6.消费者偏好改变：千禧一代人口倾向体验多过物质，他们的偏好也反映在房地产的选择中。这一代人希望能够进入城市，而不是单户住宅和传统的设计功能。他们在靠近餐馆、博物馆、剧院等的市中心黄金地段寻找公寓。从设计的角度来看，买家正在寻求简洁的线条和优质的材料，以及智能家居技术和服务，让他们的忙碌生活更加轻松。 7.多伦多仍是非常重要的市场：主要是国内购房者的市场，多伦多仍然是加拿大的经济中心。因此，预计今年全市房地产市场将出现强劲增长。事实上，我们发现多伦多房价在过去的一年里已经上涨了5％。 8.家庭涌入卡尔加里：对于年轻的家庭，卡尔加里拥有一切：容易进入落基山脉，丰富的户外娱乐活动和多种学校选择。尽管2017年改市房地产出现下滑，但今年头几个月房地产市场保持稳定。由于预计未来几个月将有新建房屋涌入市场，这可能会使一些房屋的价格能让一般家庭负担得起。 9.第二套住房市场强劲：随着主要住宅需求的持续增长，“休假”住宅市场也看到增长就不足为奇了。研究发现，加拿大人和外国投资者对位于蒙特利尔郊外的滑雪场目的地蒙特朗布朗（Mont-Tremblant）和布罗蒙（Bromont）进出滑雪场的物业需求高。 10.房地产价格上涨：全球范围内，不断上涨的需求继续推动加拿大豪华房市场的房价上涨，预计加拿大房地产市场将迎来强劲的一年。 如果想了解更多加拿大房产信息，请关注澳星出国官网。 在经历了股票、基金、期货等一系列的金融模式之后，国内的高净值客户还是觉得房产稳妥，至少房子买下来，它不会凭空消失。近年来越来越多国内的“地主”去美国购房，有些人在国内不止有一栋房子，甚至好些是有买房经验的国人。那么，去美国购房，还能套用中国买房现有的思路吗? 首先要说的是买卖频率。 国内有炒房一词，顾名思义，不过多解释；而外国尤其是美国，由于房地产政策比较完善，短线的低买高卖不太现实，大多需要出租收益或者持有几年之后再出手获利，同时还要交各种各样的税，即使出手时候房子总价是上涨了，但是未必交完税后是赚钱的。 在中国，买房，买了基本上没有亏的，房价翻个地涨!买完房，养房没有什么开销。买了房，就想祖祖辈辈的传下去，一般都不打算卖。 在美国，买完房，地税，管理费等开销不小。美国人买卖房的频率很高，谁都不敢保证在一个房子里住一辈子，流动是必然的。所以每买一次房，总是有必要考虑一下这房今后是不是好出手。所以在挑房时，最好能够考虑到这房子将来出手会不会有问题?因为如果卖不掉?可能要赔钱卖房了。 当然国内还有国外买房子有一个共同的选择标准，那就是：地段! 再者说说产权与产权保险，在国内，没有产权保险的一说，只给70年使用权，70年以后怎样？目前是说到期后可以续期，但是至于收费不收费，到底怎么收，现在都不好说。在美国，买下来如果是拥有产权的房产，你得到的产权就是永久的，只要你不卖。 在美国，不管新房还是旧房，既然有产权了，是不是每个产权权益都有保障？因为每份地产在美国建国几百年内，不管是地，还有在地上盖的建筑物(房子等)，经手多次，不敢保证其中没有出过差错，所以就有了产权保险的这个行当。 产权保险就是在房屋的过户时，房屋买家购买的对于产权的一份保险，保从过户的那天以前的历时阶段，如果有产权的纠纷，保险公司会出钱请律师，提供所有产权问题解决过程的费用。保期对屋主是永远的，直到换主人，保额上限一般是买房的房价数额。对于贷款公司，保的是贷款额度。 最后要说的是在美国购房需要避开的误区。 房屋买卖是大笔花销，尤其还是在国外，一定要在理性的情况下进行。一定要警惕在兴奋情绪之下，被漂亮的花园、光滑的地板、整洁的厨房等外在的美观影响了判断能力。 预期的投资金额:在找寻房产之前就要确定自己能承受的价格。很多网络计算工具也只是初步估算，应以此为基础，再加上自己的判断，以目前的住房租金为参考，衡量是否有能力支付房贷。也可以先获得“房贷预先审核书”，看看银行愿意提供多少贷款。 不能期望太高:在计算房贷时，只能以目前的收入为基础，也就是以夫妻两人稳定收入为准。例如刚刚从法学院毕业，不要预期在一两年内立即获得高额收入。即使马上会获得升职加薪，也不要以预期收入作为计算依据。 重视额外开支:租房时大多只有租金一项开支，最多加上租户保险。然而屋主则要考虑过户成本、地税、住宅保险、维修保养等开支，还有可能需要支付小区的屋主委员会费用。未使用房贷意外条款和房屋检验:验房，就是请专业人士来找出那些前屋主不会主动坦承，自己也无法发觉的住宅问题。意外条款，就是遭遇失业、无法获准房贷或者是评估价格不及购买价格时，可以索取事先支付的保证金。 太过天真或过度担心:很多首次购房者过于乐观，认为自己可以修复住宅现有的问题，或是忽略了周边环境影响。另一种极端状况就是凡事担心，不信任房产中介，不相信市场参考价格真实性，往往出价很低，多次遭拒后又变得非常不安。而一旦避开了这些买房子的误区，好处还是很多的，房屋会升值，而且可以得到一些抵税优惠。这么想起来，海外投资买房的确是不错的投资选择。 投资有风险，建议有海外投资需求的朋友一定要找专业的公司做好咨询，以便轻松应对可能出现的问题。 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 　澳洲作为移民国家，移民类别众多，相较于英美等国家移民门槛较低，生活更为舒适，因此吸引了大批海外精英在此定居。有据数据显示：澳洲每年新进移民平均约15万人口，大大超出房屋供给量。中国已成为澳洲市场，那么与国内房产对比，澳洲房产在政策和市场环境方面，到底有哪些优势呢？澳星小编这里就从首付、产权、银行贷款、租金回报率等几部分来为大家解析一下澳洲房产投资的优势！ 　　【澳洲房产 VS 中国房产】 　　Round 1：首付 　　在中国大部分城市，首套购房首付30%，并且是一次性付清30%，无疑给很多打工族，小白领造成很大的经济负担，因此经常可见长辈们为了孩子们的购房大计，省吃俭用，就为了能帮上笔，一房托付着两代人的希望。 　　但是在澳洲，购房相对来说非常轻松。此话怎讲呢？澳洲买房移民首付仅是20%，而且很人性化分为两期，第一期：签署合同时只需付10%的首付;第二期：等到房子几年后建成后再付剩余的10%。所以说，对于购房者来说，大大松了一口气，不会造成资金方面的压力，而且银行80%贷款政策也保证了购房者的利益。 　　Round 2：产权 　　中国的商品房产权期限仅为70年，如果我们认真想一想，这变相等于=有保障的长租一套房子，一次性付清了“70年的租金” 获得70年的使用权。 　　澳洲的产权除了首都堪培拉地区是99年产权以外，别的地区是永久产权，没有年限限制。购房者可永久享受土地的所有权与继承权，为子孙后代留一份产业，也将个人资产合理分配，而且澳洲大部分的州对房产不征收遗产税，更加确保了购买者和投资者的长远利益。 　　Round 3：银行贷款 　　在中国，一旦签订好跟银行的贷款合同后，是不能再修改的，包括还款年限，还款金额等等，也不可以更换贷款银行。 　　在澳洲，贷款者可以自由选择还款套餐，可以选择只还利息，等经济稍微宽裕再还本付息，还可以选择合作不同的银行，转贷相当简单，不少投资者会根据银行利率选择更有利的银行。 　　举个例子，假设你贷款的金额是80万澳元，而你在对冲账户中准备了80万澳元进行贷款的还款。这80万澳元不是一次性被银行收取，而是每天按照一定的比例来结算利息和本金进行还款，剩余的金额是可以随时取出，大大增加了个人对于现金的运用和操作。 　　Round 4：租金回报率 　　可以做一个简单的对比，2016年上海一套两室公寓的中位价高为￥90万澳元，以同样地理位置及环境的一套悉尼公寓作对比，其中位价是67.5万澳元，上海公寓价格比悉尼高出25%。作为投资，澳洲在相对较低房价的基础上却拥有更高的租金回报率：上海的租金回报率大约是1.5%，仅仅为悉尼的1/3。 　　澳洲买房是一种投资行为，是一种理财方式，是对个人资产的一种保值增值！更多有关澳洲房产投资以及选房的一些问题，大家可以直接咨询环球出国专业的移民顾问。 更多房产资讯与资源，可关注澳星出国官网。 自2016年达到峰值以来，外国买家的数量大幅下降，主要原因是中国打击资本外流以及地方金融机构更严格的放贷标准。房地产行业专家表示，州政府在上个财政年度推出了对外国买家购房征收8%印花税附加费的规定，是对澳大利亚市场的“致死一击”。 今年5月，外国投资审查委员会公布的数据显示，外国买家主导的房地产销售热潮结束。数据显示，2016-17财年，住宅购买审批数量下降了67%。但中国人仍是澳大利亚外国房地产投资的最大来源，其次是排名甚远的加拿大，再者是美国。 “高净值中国买家在悉尼的活跃程度低于2016年，但这些买家对政治纠纷最敏感，而贸易战似乎已经又把悉尼推到了他们的首要位置，&。“在发生政治纷争之际，许多人暂停或减少对<美国房产">美国房产的投资，并利用澳元走软以及现在是买家市场的形势。” “澳元兑人民币汇率仍较去年的峰值水平下跌了约7%，而美元兑美元汇率较近期低点上涨了略高于8%。”乔安妮·戴（Joanne Dai）来自香港，之前是一位专注于中国大陆的投资银行家，目前负责出售豪华C21 City Quarter房产，她说，“我的客户觉得美国的政治环境不可预测，他们不是很确定特朗普接下来要出什么招。”戴说，疲软的市场环境也使澳大利亚成为一个更有吸引力的投资机会。 “我的许多手上有大量现金的客户认为，当前的市场放缓是重组其房地产投资组合的绝佳机会，无论是增加持盘还是转向更高质量的房产。”Ray White Double Bay的克雷格·蓬泰伊（Craig Pontey）表示，这种兴趣要转化为实际销售，将取决于中国是否在今明两年放松资本管制。“如果是这样的话，中国买家很有可能会回来，因为悉尼仍被视为外国投资的避风港，也是中国家庭在这里入住和享受教育的理想之地。” 如果想了解更多房产信息，请关注澳星出国官网。 在经过一些列复杂的申请和等待之后，新移民就可以迎来美国的移民生活了。很多人担心移民美国后物价会不会太高，生活费太贵。其实没移民后每个月的生活费并不算高，可以说是很轻松，大概是北京的三分之一左右。从衣食住行还有方面看，因为价格低，完全可以享受到物美价廉的商品。 移民美国的生活费用主要体现在物价房价方面，柴米油盐有可能决定了你的大部分花费，大家可能都知道美国衣服价格要比国内便宜很多，实比如在国内买条Levis牛仔裤400元，美国只需20美元左右，9.9美元的Crocs鞋，39.9美元的Levis牛仔裤，30美元的Tommy Hilfiger牌T恤衫。这些东西在国内的价格分别是499元、799元和799元。当然以上消费是参考中产阶级的消费水平来对比的，但是可以看出移民美国日常的生活费用并不高昂。 食品价格美国的农产品也远比中国便宜，橙子才4角9分钱一磅(约0.9斤)。猪肉牛肉的价格也比中国内地的价格便宜，比如最好的猪肉，也不过三、四元一斤，上好的牛肉才4元多一斤。更让人惊叹的是，牛奶3美元/桶，难怪美国民众喝牛奶就像不要钱似的。 美国不同地区房价相差悬殊，同样一个位于安静街道的两居两卫，面积在1500平方尺的房子在一个城市可能价值10万美元，在另一个城市则可能价值50万美元。根据Zillow的调查，位于田纳西约翰逊城的一个三居，2.5个卫生间，面积在1500平方尺的房子价值12.6万美元，而同样面积的联排别墅在圣地亚哥则可能价值49.9万美元，其悬殊令人咋舌。 如果想了解更多美国买房信息，请关注澳星出国官网。 任何外国人都可以在美国买房子。美国是一个移民国家，是欢迎外国人在美国投资或购置房产，在买房方面几乎没有任何的限制。同时，法律透明公开，购房程序要比其他国家相对简单明了。任何人都可以购买美国房产，只要你拥有中国护照，你就可以完成购房交易，即使你没有美国签证，也可以通过传真或其他传输文件方式完成交易。 注意： 买房与移民完全没有联系的两件事。但如果想要移民，可以选择便捷移民方式——EB-5投资移民。 你不必亲自到美国就可以买房，如果能亲自选择是最好的，有的投资人通过照片、视频、或者直播看房作出判断，选定房子。 在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%；这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。 在洛杉矶比较热门的好学区100万美元左右，尔湾有50-80万美元的，钻石吧、西柯汶纳等50万的也有，美国买房，通常的做法是先支付20~40%的首付，然后用按揭贷款来支付剩余的房款；就是说，一般提供15-20万美元首付，就可以买到一栋属于中国公民的美国永久产权的房子。 一般来讲，投资房产，都是以租养房，每个月除了还贷款和地税，还可以获得一笔十分丰厚的利润。 在美国有两种主要的出租方式，一种是自己出租，还有一种是委托出租。它们之间有什么根本的区别呢？ 一、自己出租 如果业主长期居住美国，就可以通过这个方式来寻找租客。建议投资者在挑选房客的时候需注意以下三点： 1.租金的订定要符合市场 租金合理的话，一般一个月之内就可出租。 2.选择房客最重要的是他的信用 有些信用不好的房客，愿意付较高的租金。但对房主来说，租户有良好的信用，有稳定的工作是十分重要的。 如果没有更好的房客可以选择，在信用分数较低的租户里，要看他是否只是因为房屋拍卖或短售而降低了信用分数，及以往的付款记录，是否有习惯性拖欠。 3.及时管理租客 如果遇到房客不能按时交付房租，或者刻意拖欠，应该要及时请专业驱逐公司进行法律驱逐，一般驱逐的整个过程约需一个半月左右，及早行动，房主的损失可降至最低。 二、委托出租 委托出租，是指房产经纪公司帮忙发布出租信息，并寻找到合适的租客，而房屋管理的主要职责是负责房屋的日常的维护服务。简单说，前者负责找到合适的租客，后者则为租客及房屋管理提供服务。 1.委托出租的流程 业主和经纪人签订一个委托租赁的协议书。 经纪人帮助寻找合适的房客，通常经过 MLS 房源共享系统，发布租赁信息，加上经纪人个人平面广告及网络社交媒体去寻找租客。 在所有租客提出的申请书中，选择最适合的签订租房合约，并完善租赁的细节内容。 2.收费标准 委托出租的佣金(房产经纪费用)一般为全年租金的6%-8%（按实际情况而定） 房屋管理的费用 一般为月租金的5%-8%（也有的公司为8%-10%） 需提醒的是，房屋（内外）修复费用、驱逐所需律师费等需业主自付，管理人员只负责执行。 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 提及意大利，你脑海中的画面有哪些？ 全球第一旅游目的地！ 拥有50个联合国教科文组织评选的世界遗产，位居世界第一！ 时尚、设计产业全球领先！ 奢侈品琳琅满目，全球奢侈产品与文化风向标！ 是的，所有的美誉都属于时尚/艺术/文化古国——意大利！ 但是，还远远不够！ 意大利还有： 美味到不能停下来的美食 丰富多彩的狂欢假日—威尼斯狂欢节 灿若星辰的文化瑰宝—悠久传承的名画 试问，没有浪漫的情怀，何有这么多动人心魄的经典？！ 正因如此，意大利稳居全球第一旅游霸主之位，吸引了全世界各地的旅游者前来观光朝圣。当然，对中国的财富精英们而言，美景、美食固然让人流连忘返，但是财富机会才是更具关注价值的议题。 对于中国富裕阶层而言，目前有三种方式可以实现意大利投资或意大利移民。“第一种是购房投资并申请“五年多次往返签证”，非常灵活，适合商旅人士；第二种是购房投资并申请“选择性居留签证”，进而申请意大利移民。非常符合中国人的投资习惯，而且稳定性高；第三种是最低5万欧元投资意大利创新型初创企业，并申请Startup Visa继而申请移民。 据了解，对于中国投资者而言，最具性价比的投资/移民方式莫过于最低5万欧元投资意大利创新型初创企业。为进一步促进意大利经济发展，意大利政府加大了对“初创企业”的扶持力度，并于2012 年10月经意大利政府批准，总统签署《进一步促进意大利经济发展紧急措施》的法令，法令确定了旨在促进初创企业创造和发展的具体举措，这是意大利首次针对该类公司的立法，并于2013年8月进一步完善。为吸引外国资本和人才来到意大利，根据目前法案，外国投资者可以在意大利投资初创型企业或投资至少5万欧元至意大利初创型企业，获得“自雇型创业签证”，移居意大利。 随着中国人投资理念的日益理性化，未来富裕阶层持海外资产的人数也会越来越多，而英国《金融时报》旗下投资研究服务《中国投资参考》去年年7月调查数据也充分印证了这种预测。欧洲意大利以其独特的优势必然会成为及美国、加拿大之后的投资新宠国。 如果想了解更多有关意大利移民信息，请关注澳星出国官网。 为什么利物浦能成为英国最佳留学城市？消费不高，学生出去留学选择城市，支付能力是很重要的考量因素，利物浦一般的“生存”成本和夜生活消费都相对较低，是英国最平民化的求学城市之一。 文化丰富，The Liverpool Everyman & Playhouse（剧院）、The Walker Art Gallery（步行者美术馆）和TateLiverpool （利物浦泰特美术馆），文化场馆和机构随处可见，去感受这剧院和艺术馆背后浓厚的文化和艺术底蕴吧。漂亮的图书馆众多，图书典籍收藏会让许多书虫流连忘返，众多资源足以让你收获你的学位证。除此之外还有热闹的夜生活、环境优美的公园和热情友好的利物浦人民。 为什么越来越多的人选择投资利物浦呢？毋庸置疑，利物浦是一个极具投资移民吸引力的英国城市，英国西北地区第二大城市，成为西北地区有潜力的租赁市场之一，市内人口大幅度增加，有大量年轻工作人群，租房市场庞大。而在过去的5年里公寓严重短缺，目前有16亿英镑的投资建设正在进行，新建筑的公寓别墅高度满足市场需求，其投资收益与发展前景非常可观，投资回报率远远高于其他地区住宅，其中英国移民投资Strand Plaza就是一个非常不错的选择！ Strand Plaza 位于利物浦市中心罕有的水岸黄金地段，包围了被称为“三女神”的标志性地标，分别为利物大厦（Liver Building）、利物浦港务大厦（Port of Liverpool Building）和丘纳德大厦（Cunard Building）。小区视野开阔，能看到默西河（River Mersey）和该市最具标志性的历史建筑全景。除此之外，它的设施便利，紧邻利物浦商业区，位于交通枢纽、办公写字楼和文化胜地，该区域也是当地最受欢迎的旅游休闲区。由于对出租物业有强烈需求，提供的投资回报率远远超过其他住宅投资。至今，在该地区如曼岛和比瑟姆广场的地产都在销售和租赁需求方面有十分强烈的占有率。 Strand Plaza 拥有250年限产权，共有1096户，年收益达7.50%，租金收益达6.50%，提供2年6.5%净赚出租回报率。交楼时间为2016年9月-2017年3月，采取分批交楼的形式，具体为1-3楼2016年9月交楼，4-6楼2016年12月交楼，7-8楼2017年3月交楼。付款方式也分为以下几个阶段进行分期付款：1、预定金£5,000；2、交换合同：支付房款25%；3、第一阶段：支付房款25%；4、第二阶段：支付房款25%；5、完工：支付25%。主推户型有两种1卧1卫 53㎡ 售价￥1,309,583 ，2卧2卫 61㎡ 售价￥1,649,426，根据自身实际情况进行选择。 Strand Plaza项目由英国著名开发商Daisy Developments推出的，Daisy Developments是一个家族企业，参与了一系列广泛的房地产开发和投资项目。拥有专业的优质团队，成功开发了多种户型的学生公寓和大型商业办公空间，在开发房产方面有着大量丰富的知识和经验。通过提升自身的SPV风格，Daisy Developments的团队在不断地提高自我水平和行业标准。同时与业界领先的服务提供商KDP Architects、Mercury Consulting、MUIR Associates、Primesite Developments等合作，实现强强联合，确保发展的前沿设计，按时交付，优质管理。 提供高端超高品质的住房体验，酒店管理模式24小时提供服务，可提供干洗服务、影票预订、酒店预订、租车服务钥匙保管等超五星服务。采用高端品牌家具和环保材料，提供全套家具家电，确保房屋可随时入住，创新性的设计理念，功能齐全有品位，高端大气上档次说的就是Strand Plaza！ Strand Plaza位于当地最受欢迎的旅游休闲区、最豪华的购物商圈，距离300米处就是Liverpool One英国最大露天零售休闲场所；500米处是希尔顿酒店（Hilton Hotel）；步行5分钟即可到达利物浦博物馆（Museum of Liverpool），开车15分钟左右即可到达古蒂森公园（Goodison Park），利物浦足球俱乐部（Liverpool Football Club）；距离皇家利物浦大学医院2公里，距离利物浦妇科医院2.5公里；步行5分钟到达著名的阿尔伯特码头和国际邮轮码头。并且自身配套电影院，零售商场，健身房，自行车存放处和娱乐休息室等。 住在这里子女也可以享受到优质的教育，Strand Plaza周围分布了5所大学，学生人数达到66,000人，其中距离利物浦大学1.7公里，只需步行20分钟；距离利物浦约翰摩尔大学1.5公里，附近小学1.3公里，附近高中2所大约4-5公里，非常便捷。 Strand Plaza坐落于利物浦心脏位置，周边拥有完善的生活娱乐设施和便利的交通枢纽。火车线路四通八达，步行1分钟到James街到达火车站，到曼彻斯特乘火车1小时，到利兹乘火车1.5小时，到伯明翰乘火车2小时，到伦敦乘火车2.5小时；到James街车站步行1分钟；距离Albert码头500米(步行5分钟),距离油轮始发站500米(步行5分钟)；距离Lime街车站800米；距离约翰烈龙机场（John Lennon Airport）11公里（驾车约30分钟）,可以选择自己喜欢的交通方式出行。 如果想了解更多买房信息，请关注澳星出国官网。 泰国房价多少钱一平？2018年土地价格较上一年平均增长稳定在8% 自从2014年泰国对中国游客开放落地签，泰国旅游市场对中国自由行游客打开，泰国购房市场热度已持续升温三年，加上上月中泰铁路正式动工开建，泰国房地产升值预期浓厚，1月4日，泰铢兑美元汇率升至32.24泰铢兑1美元，创下自2014年10月以来38个月的最高值。同时，2018年也将是推进泰国重大基础设施项目建设的重要一年，泰国东部经济走廊EEC五个大项目的开工将吸引更多的投资者前来泰国投资。投资热潮紧逼上升，几年前是，未来十年泰国的黄金期也会是！ 在此市场环境优势与距离优势的吸引力下，很多房地产投资嗅觉敏锐的中国人，或许已经亲身感受到机遇，有所行动。海外各国加上在泰的本地华人，在泰国购房的欲望不断的在增加。 2017年上半年海外客户在泰国购房占比高达68%，其中来自亚洲购房者占据首要的位置。由于泰国旅游市场在全球影响，欧美以及亚洲等各国大量在泰国旅居，特别是本国人为了躲避雾霾和严寒，纷纷来泰国过上“双栖生活“。近些年，泰国的土地价格平稳上涨，泰国的土地价格较上一年平均增长稳定在8%；而其中位置优越的地块增幅高达至10-12%。 泰国房价多少钱一平？2018年泰国房产平均价格将至少上涨8％ 随着曼谷地价持续上涨，2018年房产项目价格也将上升，2017年，曼谷房产项目的平均售价从2016年的12.1万铢/m上涨了8%，达到13.06万铢/m。 2018年泰国房产市场新增供应量将增长10％以上，曼谷的市场上将会转型，受到诸多因素的推动，而对中国投资者来说，其中最为明显的是“一带一路中的中泰铁路的第一期动工”，这个信号已明确的将泰国往后的投资市场动向再次对外界打开，泰国房产市场将迎来更新的热潮，其中这也包括外国赴泰投资看中租金的高回报率，再加上海外公司有兴趣与许多项目的泰国开发商，包括大型和小型开发商合资。倾向于引入资金和技术来共同开发项目。 而其中对合资企业有兴趣的外国投资者来自日本，中国等许多国家，与此同时，越来越多的海外投资者作为长期投资和养老而在泰国买房。泰国房产指数不断增长、人口老龄化和新房地产开发技术都在推动泰国市场的一个热度。 在经济发展向好，产业结构调整深化的情况下，泰国房产价格指数一路走高也是必然的趋势。而随着泰国基础建设的发展，未来的住宅价格指数也将有着进一步提升。不少权威机构均认为2018年泰国的经济增长将保持强势，房产的投资价值也将进一步凸显。 想了解更多关于泰国房价多少钱一平有关信息，请关注澳星出国官网。 可以买房移民的国家有哪些？ 1、葡萄牙：葡萄牙是最受欢迎的欧洲移民项目，投资人只需买50万欧元以上的房产，就可取得葡萄牙居留卡，5年后换为永居身份，到时房子可自由出售。由于政策清晰，形式简单，条件优惠，几乎无移民监且可带三代人同时移民，所以项目受到很多人的追捧。 2、西班牙：西班牙的移民要求与葡萄牙差不多，购买50万欧元以上的房产，就可取得居留卡，持5年即可自由出售。只是换永居身份，要求的居留时间远远长于葡萄牙，入籍需要的时间也长达10年。 3、意大利：移民意大利最低购房额30万欧元，就可取得居留卡，5年后自由出售，移民监方面需6个月登陆次。取得居留卡后5年可换永居身份，再过5年可申请入籍。 4、塞浦路斯：购买30万欧元以上的房产，可取得永久居留，房子与身份是绑定，需终身持有，不能买卖，移民监方面需每两年登陆一次。 5、希腊：希腊是欧洲国家里最便宜的，只需买25万欧元以上的房产，可取得5年居留证，房子与身份绑定，不能出售；优点是：希腊无移民监，这点对部分投资人来说方便。 如果想了解更多买房移民信息，请关注澳星出国官网。 买房投资选择奥兰多的理由： 1.阳光灿烂 奥兰多位于美国佛罗里达中部，这里气候温暖湿润，终年阳光灿烂。它是美国旅游目的地城市，也是世界上休闲旅游城市。 迪斯尼乐园、高科技游乐园世界、环球影城主题公园、“海洋世界”、乐高儿童主题公园等5大主题公园。生活在这里，天天可以每天享受度假生活。 2.迪斯尼 这里是迪斯尼的总部所在地，在奥兰多市区西南方24公里左右，这片120多平方公里的乐园提供了**小小的梦幻故事场景：在奇幻王国（Magic Kingdom）的可以体验各种经典情境里的漂流；在好莱坞影城（Hollywood Studio）里体验神秘与刺激；在世界（Epcot）感受科技与文化的想象力；在动物王国里看着各种动物嬉戏。这里不仅是孩子们的天堂，也是谁成年人重返童年、编织孩童美梦的地方。 3.高尔夫 这里遍布高尔夫球场，一年四季都可以下场打球。美丽的湖光山色间，高尔夫社区本身就是风景。老虎伍兹等高尔夫名人也在此安家。这里是体验美式高端高尔夫社区生活文化的好地方。 4.国际医疗城 奥兰多医疗城是全美第二大医疗城，目前已经有多家超大型医疗机构入驻。 如果想了解更多移民资讯，请关注澳星出国官网。 到希腊买房，欣赏到雅典神庙的恢弘大气，爱琴海的无限风光，还能有居留权，欧洲自由通行这看起来非常不错。但是最近又不断有新闻报道，希腊与欧盟“谈崩”了，希腊恐怕要退出欧元区的传闻不断。于到希腊抄底买房换居留到底划不划算，逐渐成热门话题，让我们来实际分析一下： 一：买房就能移民，真有这好事? 答：答案是确定的，119个中国人已拿“金色签证”。 早在2013年，饱受债务危机困扰的希腊就推出名为“金色签证”，实则以购房换居留的投资政策，两年来，共有500多非欧盟国家人士获得了“金色签证”，其中有119名中国人。 所谓“金色签证”政策，概括说来就是：投资25万欧元以上，在希腊购买一处或多处房产，即可获得希腊5年的永久居留，只要保持房产产权在名下，5年过后可延续居留卡。 二：境外人士积极性高不高? 答：俄罗斯人比中国人还积极。 此项政策针对的是非欧盟成员国的第三国居民，由于换居留政策门槛低，成本不需太高，所以即使明知希腊经济不景气，甚至有退出欧元区的风险，但愿意用25万欧元换取居留的非欧盟国家人士还是不少，尤以俄罗斯、中国、埃及等新兴发展中国家为多，目前已受益的人数超过500人，其中俄罗斯185人，中国119人。 三：给投资人士算算帐，买房换居留划算不划算? 答：买房划算，找工作难，养老不错。 所以说，投资人需明确移民目的。在希腊找工作很困难，做生意则需要资本和机会，希腊具有一定优势的产业包括旅游业、海运业、新能源、贸易和农业等，机会有限，这些都是事实。不过，来希腊退休养老是最佳选择。 希腊房价处于最低谷，加上欧元汇率不断往下走，所以从投资的角度说，性价比较高，目前希腊空置房至少有25万套，25万欧元可以买到一套大约180平方米的别墅，此外，希腊房产是按实际使用面积出售的;房产属永久产权，可全家申请希腊居留，自由出入申根协定国。 四：希腊真的差钱吗?房地产是不是很萧条，卖的都是旧房子? 答：旧房为主，新房品质高。 希腊差钱是无可置疑的事实，但用希腊差钱来解释这一政策的背景提法欠妥，这一政策目的在于激活房地产市场，自经济危机开始，希腊房产开发属于停滞状态，现在市面转让的房产以存量房和二手房居多，占8成以上，希腊地处欧亚地震板块，2000年后政府要求建造的新房都要达到8级以上的抗震要求，因此除雅典市中心的房子较旧外，其他地区的房子品质都比较好。 五：投资买房是大事，希腊债务危机向何处去大家都很关心。希腊在跟欧盟谈判，希腊离开欧元区的可能性有多高? 答：别见风就是雨，希腊不会主动退出欧元区。 希腊与债权人之间的债务谈判再次陷入僵局，希腊政府最近表示，希腊唯一的计划就是与国际债权人达成协议，避免债务违约并留在欧元区内。所以说希腊不会主动退出欧元区，欧盟也不会轻易将希腊踢出去。 2016年至2017年,中国购房者在美国的房屋交易数量和金额都位列海外买家第一名。 这其中加州、德州、佛罗里达州和纽约州是中国买家最青睐的城市,这些城市的共同点就是教育水平高且工作机会多,非常适合留学生购房。并且由于美国房产市场正在呈现稳步上升趋势,而学校附近的房产更是热门,所以买房不仅能够省下租房的资金,还是一笔非常好的投资。 近期咨询购买房产的留学生数量较往年同期大幅增加,而如何申请购房贷款是这个群体最为关心的问题。那么留学生在美国买房到底能不能申请贷款呢? 很多留学生由于不懂得美国相关的法律法规,不了解留学生申请贷款的流程,最终都放弃了购房的计划。但是通过正规的银行或者美国贷款公司,留学生是完全可以申请贷款的。在美国申请贷款一般都需要申请人提供收入和报税记录,以及良好的信用记录。 对于在读且没有工作收入的留学生来说,可以让父母作为贷款申请人帮助留学生在美国购房。像美国银行、汇丰银行等,可以根据留学生父母在中国的收入和报税记录,帮助留学生申请美国的购房贷款用于买房。 业内人士表示,美国的房产市场清晰透明,法律法规制度健全,非常适合投资置业。在整个房产市场稳步提升的大环境下,在美国以房养学是一种大趋势。 美国是世界强国。这几年在美国房产市场稳定的情况下，全国各地的人都选择来到美国买房了。美国东湾是旧金山湾区(房市)东部的城市，伯克利、联合市等都位于东湾，使得东湾也是经济富裕的地区，东湾的生活环境优越，教育资源优越，而且东湾这里一样拥有良好的经济产业类型，所以说美国东湾的房产投资还是不错的。 美国东湾的房产性价比是很高的，如果在美国东湾买房的话也可以满足大家的生活需求。现在美国东湾的房产受到了很多人的关注。旧金山湾区一直都是美国经济发展很重要的地区，所以说东湾自然也是其投资购房的首选，房屋的升值空间很快，越来越多的人对其东湾房产投资很感兴趣，主要是因为东湾的房屋价格投资成本还是可以接受的，不过东湾的房屋投资成本也是很高的。 美国东湾的房产类型也比较多。大家在购买的时候可以根据自己的需求来选择适合自己的房产。而且东湾的房屋所分布的区域很广泛，毕竟东湾这里也拥有很多知名的城市，当地的经济发展速度很快，而且东湾的整体生活环境比较好，尤其是气候条件很温暖舒适，让很多人对于东湾的房产投资还是很青睐，毕竟美国东湾的房产市场很稳定。 总之，东湾的房产是有潜力的。在东湾买房可以满足大家的生活序曲。这里经济比较发达。生活环境好。投资成本在49万美元以上，不过这个数字也是一个保守价格，具体还是需要亲自去东湾来了解，不过东湾的房屋投资成本性价比还是很高的，满足很多人在东湾高品质的生活需求。 如果想了解更多美国买房信息，请关注澳星出国官网。 买房成为了很多人关注的一个热点，很多的人想去国外买房，那么在国外买房的时候，也要注意很多的一个问题，那么大家在挑选房子的时候有挑选到了的芝加哥这么一个房子，那么在芝加哥买房基本上算是在国际上来讲性价比比较高的了，而且基本现在芝加哥买房其实也是很多的人一个特别想做的事情，现在芝加哥买房也是一个大势所趋，那么基本上需要大家去关注的，就是在芝加哥买房需要注意什么问题。 芝加哥是美国买房很热门的一座城市。在这座城市买房已经成为了最明智的选择了。但是在芝加哥买房需要注意的事情是比较多的。比如说现在在芝加哥买房，因为毕竟是在国外买房，所以说在国外买房难免就会遇到一些买房相关的事宜，那么像是在芝加哥买房有一个很好的一点就是在芝加哥有专门的一些中介公司，可以帮助自己去买房，所以说如果对芝加哥语言不通的人来说现在也可以去在网上找这种中介公司，而且找了中介公司之后也比较好的就是他会为你自己量身定做一套你自己的房子，符合你自己的生活习惯的房子。 现在在芝加哥也会有很多的人去买房子，那买房子的时候需要注意很多问题，不单单是中介可以解释的了，或者是中介可以解决的了的，那么像是在芝加哥买房子，那么你肯定在中介为你安排好了房子之后，你要去实地考察一番，安排这些房子然后去关注一下这些房子的一个动态也能够帮助你自己去更好的住在芝加哥的这么一个房子里面，也能够让你去对芝加哥的这么一个房子有基本的自己的一个印象。如果你不知道如何去买房的话还可以去找一个房产经纪人来帮助大家。 总之，在芝加哥买房是很繁琐的事情。不管是任何人在芝加哥买房都不要盲目的去选择。一定要多了解买房的注意事项。而且在芝加哥买房最少是找房产中介来帮助大家。中介公司会有房产经纪人的。买房需要花一个家庭中很好的一笔开销。所以说在芝加哥买房要多了解它的需注意事项。只有这样你才可以在芝加哥买到适合自己的房产。 莫里森政府正在开发包括在线计算器在内的工具，以便房奴们能够更容易比较放贷机构之间令人困惑的利率定价。 生产力委员会（Productivity Commission）建议开发一款在线计算器，用于比较房屋贷款利率，并为抵押贷款市场带来更多透明度，而政府正在积极努力。 财相弗莱登柏（Josh Frydenberg）表示，政府强烈支持生产力委员会6月份作出的关于开发在线计算器的建议。“政府已要求金融监管机构理事会（CFR）加快制定实施方案。”他说。 澳大利亚竞争消费者委员会（ACCC）表示，这款在线工具将报告“实际支付的利率和不同类型的借款人获得的的折扣”。ACCC表示，“ACCC正在与金融监管委员会合作制定实施该建议的方案。” CFR在公开声明中支持此举，称其“强烈支持提高抵押贷款利率的透明度，工作组正在研究多种方案”。 本周竞争监管机构公布了一份关于大银行的抵押贷款定价不透明和市场权力的报告。ACCC发现，四大银行利用监管干预的覆盖范围来提高只付息贷款的利率，并额外赚取了11亿元的利润。ACCC认为，缺乏透明度会抑制抵押贷款市场的竞争。 政府和ACCC还认为，在开放式银行体制下提出的消费者数据权利规则将使消费者更容易比较利率。该规则将赋予消费者安全访问企业所持有的数据的权利，并指示将此信息转移给他们选择的可信和认可的第三方。“它将改善消费者对竞争产品和新的创新服务的获取。例如，它将促进产品和服务之间的比较和转换，包括住房抵押贷款。”ACCC说。 弗莱登柏表示，政府致力于加强竞争，改善银行业的消费结果。“这包括提高住宅抵押贷款市场的透明度，”他说，“我们的开放式银行改革将彻底改变消费者获得更好交易的能力。” 各大银行正在审查数千种金融产品的条款和定价，以规范整个行业的定义和利率，使其能够被报告到政府的开放式银行体系中，并且可以让客户轻松进行比较。 如果想了解更多全球房产信息，请关注澳星出国官网 很多移民朋友已经准备或者着手买房，买房对于多数人来说是人生最大的一笔投资，又面临在异国他乡，很多情况都不了解俺根据各方面的信息，整理出系列文章，希望能够对大家有所帮助。 北美的房屋类型 1、常见的房屋类型 （下面左侧为英文，括号中分别为国语与粤语说法） 【House （独立屋）】 业主拥有房屋和地皮的产权。 【Duplex House （双拼屋，马屋）】 同一屋顶下的两套住宅联在一起，可以是一左一右、一前一后，偶尔也有一上一下，以一左一右居多。业主拥有自己那一半的房屋和地皮的产权。 【Townhouse （城市屋、镇屋） 】 左右均有墙壁与类似房屋相连的小住房，通常各自有独立的门口，多个不同家庭拥有地皮的产权。 【Apartment / Condominium （公寓、柏文）】 有共同大门的多层单位，多个不同家庭拥有地皮的产权。 【Mobile Home （活动屋）】 可移动的房屋，需要停放在购买或租赁的土地上。 以上类型中，House和Duplex House需要每年向政府缴纳地税。Townhouse和Apartment需要向物业管理单位缴纳管理费。 另外需要注意Townhouse和Apartment中也有不带地皮的，并且居住权带有期限的，称为leasehold，leasehold的物业通常便宜很多。 2、Apartment的类型 【单间（Single Room）】 拥有独立房间，但厨房和厕所需与他人共享 【单人开放间（Bachelor Apartment）】 拥有独立房间，但房间没有间隔，有厨房和厕所 【N室一厅（One Bedroom and more）】 具有一个厅和一个或者多个的卧室。 另有卫生间（带厕所﹑洗脸池﹑洗澡设备）及放衣物的壁橱。有独立厨房：带洗碗池﹑碗橱﹑台面﹑炉具﹑冰箱等。 3、售房带有基本装修 北美出售的房产都已做了基本装修: 墙面做了粉刷，地面使用地板或者地毯，窗户带有窗帘，洗浴设施和厨房设施（橱柜、水池、炉具、冰箱）都已齐备，如果对装修的要求不高，搬入即可住人。 经纪的作用 1、经纪能够帮到你很多 在加拿大买房，通常都通过经纪进行，如果你是买房，不需要向经纪支付任何费用。买房经纪与卖房经纪分享售房业主所付出的提成。 地产经纪都经过了正规培训和严格考核。一个地产经纪得到执照前，要看懂很多法律上的资料并通过考试，从建筑物构造，到国家，省，市三级的合同法规，到银行贷款操作运用，借款法规，行业规则，土地管理制度，所有权制度，变更，转让，继承，评估，房地产租凭管理，税务，地产销售技能等等都要读到。得到执照后，每年也有一些强制性的训练和考核,达不到就不能继续下一个年的工作。 地产经纪是房地产市场的专业人士，他们所具备的知识比买卖过多次房屋的业主要丰富得多，另外房地产买卖要经过一套严格的法律程序。此外地产经纪有专业的电脑软体和数据库资料，可以查找市场上最新的信息和动态，翻查每所房子的评估价值、税务、历史销售资料,这其中的很多信息是普通人士所无法获取的。 第一次买房时通过经纪来进行是非常必要的，既不用花钱，又能获取很多有用的房产知识和了解买房的整个过程，何乐而不为呢？大多数经纪都非常敬业，他们会接送你去看房，告诉你所看房子的情况和周围情况，询问你的想法，给出专业的意见。绝大多数华人经纪都精通国语、粤语和英语，能够方便地与不同的业主进行交流，避免新移民可能存在的语言上的障碍。 2、仅选择一位买房经纪 有些朋友会很聪明地同时接触几位地产经纪，这是我们所不提倡的。买房经纪所接触的信息都是一样的，不存在这个经纪能够找到的房子比另外一个多，找哪一个经纪在能获取的信息上都是一样的，经纪的区别只在于经验的多少、敬业的程序等。更主要的是经纪付出了辛苦的劳动，他们的报酬从房屋的成交中得来。要尊重他人的劳动和耗费的时间，当然如果你觉得经纪不够敬业或者专业时，最好在告诉了经纪问题后，再考虑更换经纪。 a、基本准备工作 分析自己的财务状况（包括首付能力及还款能力），能够承担的价位，列出自己喜好的地区、户型和其它要求（学区、朝向、房间数）等，并寻找到合适的房地产经纪给予帮助。 b、看房 看房是买房过程中最艰苦和最重要的一步，在看房过程中需要根据市场实际状况不断修正自己在户型、价格和区域等方面的要求。看房的数量因人而异，有的可能看了2套房就买了，也有看了近百套房的，原则以找到自己比较满意的为止。 3、下OFFER及OFFER被接受 看到满意的房屋后，需要向卖房下offer，卖房将决定是否接受offer，这中间涉及到讨价还价的过程。在多个买家介入的情况下，很容易offer被拒。如果offer被接受，则开始制定购房合同（确定价格及制定其它合约条款）并签字。 4、验屋 买房和交房前对房屋状况有一个客观全面的了解，哪些项目需要进行哪些处理，需要维修的地方要让卖方进行维修。这个过程一般可聘请专业验屋师进行，验屋是比较重要的一环，如果没有仔细验屋，房子的一些隐患或问题以后将给自己带来不少损失。 5、获得房屋贷款 这个过程需要比较不同银行贷款计划的利弊，寻找合适的贷款银行申请贷款，安排合适的还款计划。通常可以找专业贷款经纪，他们了解各银行和机构提供的贷款计划。一个好的还款计划可以帮助你最大限度地节省资金。 6、法律文件签署 合同签订并生效后，交房的工作就要交给买卖双方的律师办理了。应及时寻找合适的律师代表自己处理相关事宜，并在律师的指导帮助下顺利完成房地产交易，如果你不了解任何律师，可以让经纪推荐。 7、交房前的其它事务 包括准备买房中需要缴纳的各项费用和DOWN PAYMANT、安排房屋保险等。 8、安排交房后的入住 房屋交付后，新业主需及时通知相关部门办理新户主登记过户手续，各类户主资料的更新，其它证件及各类公司帐单地址的更换。 如果想了解更多全球房产信息，请关注澳星出国官网 近年来，有很多父母都想把小孩送到美国接受优质的教育。孩子的未来对许多投资房地产的父母来说是一个重要课题，他们都以选择好学区为首要条件，但如何遇到一个好的学校呢？或这和房地产有什么关系呢？外国人能否就读美国（中小学）公立学校吗？ 在2015年，纽约市房产税占了全部所纳税款的42%，而房产税款被分配在制服机构（29.5%）、教育（27.5%）健康与福利（19%）和其他机构（24%）如交通，住房，公园等。由于房产税大多用于所在社区的学校建设，因而学区和房产形成了相辅相成的关系，学区越好房子越贵，房子的升值同时也让学校得到丰富的资金来运作。 在这个房价飞涨的年代，学区房的价格更是水涨船高，如果为了购买好的学区房，用“火拼”这个词都一点不为过。华人买房都很重视学区，可是有的房子虽然看起来离想去的学校很近，可不一定属于这个学区。美国法律规定，任何居住在某一学区内的孩子，都享有免费就读于该区公立幼儿园、小学和中学的权利。市政府或郡政府将辖区划分成不同区块，学区可具体划到每一条街、每一个门牌号，和行政区没有直接关系。 当你在进行看房时，你可向房产经纪提问有关房子的学区号（School District No。），有了这学区号，你可上网收集所属学校的学生出勤率、成绩或名学校排名的报告。在纽约，教育部门公布的年度学校排名由三个指标决定：学校环境（包括学生出席率）占15%；学生表现，其中初中和小学根据学生英语和数学中的会考成绩衡量，而高中则根据学生毕业率衡量，占总分的30%；学生进步，包括学校是否有效地帮助学生取得进步，占总分的55%。你可到纽约市政府教育部门网站索取学校品质报告。 通过网络查到你孩子可上的学校后便可与学校联系。如果家长为了解决孩子的教育问题而购买学区房的话，一定要针对具体物业地址进行核查，孩子最终只能选择一所学区学校。如果赶上口碑好、排名靠前的学校，最则需要优先排号进入等待。如果当时的学期满额的话，你的孩子将暂时安顿在别的学校直到有空出的学位。 如果想了解更多全球房产信息，请关注澳星出国官网 随著2018年接近尾声，许多人已经向财务顾问或房地产律师寻求帮助，希望通过合理规划房产持有方式，尽可能地减轻税收负担。业界人士指出，通过优化房产持有方式能够有效降低税负。 总部设在纽约的房地产税务代理机构Marcus&Pollack律师Robert M.Pollack表示，对于大批美国业主而言，房屋的持有成本确实有所增加。在去年12月颁布新税法之前，SALT(State and Local Taxes)的抵扣额度不受限制。如今，州税和地方税乃至物业税要共享有1万美元的抵扣额度。 然而，富国银行私人银行(Wells Fargo Private Bank)驻南佛罗里达州财富规划高级总监Jesse Little表示，这在实际操作时有很大难度。因此，通过一家有限责任公司持有房产是大多数业主的首选策略，尤其是那些拥有多套住房的人士。 Little说：“这种方式可以最大程度上实现资产保护，而且便于产权转让，即使是部分权益的转让。通过签订营运协议，您可以明确物业管理的具体细则。” 当业主制定关于所得税和转让税的长期计划时，这种结构可以提供灵活性。Little建议持有多套住房的业主为每处物业设立一家有限责任公司。他补充说，一旦有限责任公司成立，便有多种物业转让方式可供选择。 其中一个选择是将有限责任公司的权益赠予子女，而且这可以在所有者生前或身故后进行。如果业主在有生之年实施赠予，那么继承人须自行承担资本利得税，但房屋的应税价值（或称税基）将保持不变。如果房屋以遗产的形式转让，那么接受者无需支付资本利得税，但房屋的应税价值可能提高。 Little称，另一种方式是将物业转让给有资质的个人住宅信托。这种结构的好处在于，业主在转让房产的同时无需搬离住所。他解释道，虽然房屋已成为信托的一部分，不再属于一种资产，但业主将保留在一定期限内免费居住的权利。业主仍在此居住的事实将大幅减少房产的应税价值。 Little说：“这样既能有效降低房屋的转让成本，又不会影响物业的实际价值。”举例来说，一处100万美元房产的赠予价值可能只有60万美元。 他补充道，如果房主在期满后继续在该物业居住，其本人应向信托支付租金，以抵消房屋的维护费用。 总部位于洛杉矶的律师事务所Jeffer Mangels Butler&Mitchell的合伙人Bradford Cohen提醒业主要牢记一点，从所得税的角度进行税收规划不一定有利于物业税减免。 他指出，所有权变更可能引发房屋价值的重新评估，进而导致物业税提高，而且部分实体没有资格像个人一样申请免税。 就加利福尼亚州而言，其中一个典型例子便是父母将房产过户给子女。该州的第13号提案(Proposition 13)对物业税涨幅设定上限，因此许多长期居民仅需缴纳极低的物业税。在保留直接所有权的前提下，房屋被父母转让给子女，此时历史估值可以维持不变。 总部设在纽约的房地产代理公司ELIKA Real Estate主管经纪人Gea Elika称，在纽约，最好以个人名义持有房产。 据纽约市财政局，在纽约购买合作公寓或共管公寓作为主要居所的个人业主至少可享受17.5%的减税优惠。如果该物业由信托、托管人或首要受益人持有，能够享受同等的减税优惠，但由有限责任公司持有的公寓不在适用范围内。 Elika表示，如今有限责任公司无法像以前那样为所有者提供足够的保护。根据美国财政部于11月早些时候实施的最新反洗钱条例，即使是有限责任公司，如果花费30万美元以上现金购置房产，则必须公开所有者的真实身分。 此前，个人可以通过有限责任公司花费至多300万美元现金购买曼哈顿物业，而无需披露本人的身分。 他说：“有限责任公司曾经具有一定的保护作用。所有者可以在背后进行操控，但现在这层面纱已成透明。” 芝加哥律师事务所Raila&Associates高级税务分析师Andrea Raila称，美国许多州均出台了宅地豁免(Homestead Exemption)条例，有助于个人节省一大笔物业税。 她解释道：“所有评估区只允许房主为其在该地的主要居所申请免税优惠。因此，如果您在佛罗里达州、伊利诺伊州和密歇根州同时拥有住房，为了最大程度享受物业税减免，您最好确保每个州仅有一处房产，此举可以为您节省多达数千美元的税款。” 她说：“如果您不认可评估员给出的估计市值，不妨委托第三方进行独立估价。对于那些想要验证物业税单公平性的业主，考虑独立估价是一个明智之举，因为这可以有效质疑评估员的估计市值是否得当。” 如果官方估值过高，房主有权提出申诉。 Elika也建议业主对过高的估值提出质疑。最近一个例子涉及纽约市一栋多功能建筑。评估员在评估住宅部分时将商用零售空间也计算在内。业主对此提出质疑，最终物业税减少了30%。 如果想了解更多全球房产信息，请关注澳星出国官网 Q：什么是房产交易税（Realty Transfer or Realty Transfer Tax）？ A：房产交易税是为房地产产权交易特权而支付的税额。根据你所在州不同，交易税的征收方式迥异。如新泽西州，通常卖方只需付州税而在纽约市，除州税外，还需付市税。在纽约，如果你有贷款（Mortgage），买方还需付Mortgage Tax（贷款税）。 Q：什么是房产税（real Estate Tax or Property Tax）？ A：房产税顾名思义是房产屋主每年向当地市政府交纳的税种。房地产税一般按年计，房价越贵，房产税越高。一般讲，房地产税是用于市政、县郡、学区、社区大学及其它政府机构。房地产税属联邦个人所得报税扣税项目，也可用于抵扣州所得税扣税项目，但各州规定不一。 Q：买房时，我怎么查明房产税？ A：卖方一般应告知房屋近一年或几年来的房产税，这通常列在卖方经纪上市单上（MLS）。如没有，买方律师可通过市政府税务部门查询。产权调查报告也能较准确地显示地税征收。值得注意的是有的市镇是在房产易手时重新估价征收地税。有的市镇是每3到4年调整地税。因此，作为买主，应提前查清，并理解你将来到底付多少地税，这对你考虑是否应购买此屋亦有帮助。 Q：买房后，有哪些费用项目可以抵扣联邦所得税？ A：房地产税和一百万美元贷款的利益可以用于抵扣联邦所得税。此外，第二个贷款（通常是Home Equity Loan）不超过10万美元贷款的利息亦可抵扣所得税。但注意的是两个贷款总额不能超过房屋合理市场价值。 另外，只有在报税时采用单项扣减（Itemized Deduction）的报税方式时，才能扣减房产税和贷款利息，新房屋购买者还可以扣减点数费用（Points）。房屋重新贷款者不可扣减这类费用。房屋交易中的其他费用，如房产交易税、律师费、登记费及贷款公司的信用报告费，估价费等均属不可抵扣费用。 Q：卖房时，需交联邦资本增值税（Capital Gain Tax） A：如果你在过去5年内在该房屋住满两年，你卖房利润低于25万美元（夫妻俩共50万美元），部分元需交纳资本增值税。 但这并不适用投资房（Investment Property）和渡假房（Vocation Home）。对于两用房（Duplex），用于卖方自己主要居所的单元（Primary Residence）可享受这一优惠，但对于出租的单元则需申报资本增值税。 Q：如何确定卖房利润（Profit）？ A：卖房利润是调整以后的卖价（Adjusted Sale Price）减去调整后的成本（Adjusted Cost Basis）。调整后的成本是买价（Purchase Price）减去销售佣金、律师费等。调整后的卖价是卖价（Selling Price）减去房屋整修费用（Cost of Capital Improvement）。国税局（IRS）对整修费用有较严控制，如维修热水器的费用不能列为整修费用，但安装一台洗碗机则可。再如，你可扣除雇工的工钱但不可以扣除你自己的工钱。国税局同时要求卖方每年申报详细的利润计算。整修费用的收据（Receipt）应妥当保存。 Q：申请房屋贷款（Home Mortgage）时，贷款公司（Lender）一般要考虑哪些因素？ A：法律上讲，并没有法律要求贷款公司必须考虑什么，但一般讲，贷款公司会考虑下列因素： 1、工作经历、薪资历史及现职工作证明，通常需提交近年来联邦报税（Federal Tax Return）和W-2表格。如果你的收入来自其它方面，如房产投资、小孩抚养费（Child Support）或其它投资，你同样需要提交证明文件。 2、信用历史（Credit History）。贷款公司通常会获取你的信用状况如信用分数（Credit Score）及信用卡欠债金额。 3、负债数额（Outstanding Debts）。如汽车贷款（Automobile Loans）、抚养费（Alimony）和（Child Support）等。 4、资产（Assets）。如汽车、出租房屋（Rental Property）、股票（Stocks）、债券（Bonds）、现金（Cash）、银行存款（Savings）、IRS、退休金帐户（Retirement accounts）、互助基金（Mutual Funds）等。 5、自负金来源（Source of down payment）。注意，你如果有亲戚的赠送（gift），贷款公司将要你提供赠送证明信（gift letter）。 Q：贷款公司（Lender）依法应让我知道哪些贷款资料？ A：联邦法律要求贷方（Lender）应披露所有贷款费用（Loan Cost），如估价费（Appraisal Fees）、贷方律师费（Lender’s Attorney Fees）、托管费（Escrow Fees）、贷方服务费（Services Fees）、贷款利率（Mortgage Interest Rate）等。根据联邦诚信贷款法案（Federal Truth in Lending Act），所有的贷款公司或机构必须统一采用一致的计算方法来披露贷款费用以利于消费者比较。固之，贷款利率必须按APR（Annual Percentage Rate）形式通告贷款人（Borrower）。 此外，联邦平等信用机会法案（Federal Equal Credit Opportunity）严禁贷款中德种族、宗教、肤色、国别、性别、婚姻状态以及是否接受公共资助资金等方面的歧视。 Q：我正在买房，但我现在住房还没有卖出，有什么办法我可以先从现住房上借款来购新房？ A：有两种办法： 一是Home Equity Loan（房屋净值贷款）。如果你有房屋净值信用额度（Home Equity Line of Credit 简称 HELOC），你也可以直接从中取钱。 二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率较高。 Q：请解释固定利率贷款（fixed-rate Loan） A：固定利率贷款，顾名思义就是贷款利率在贷款期间（通常是15年，20年或30年）固定不变。但每月偿还贷款的本金和利息部分却是变化的。通常在贷款初期，偿还利息较多，因此，年终报税可抵扣部分也较多。 Q：什么是变化利率贷款（Adjustable Rate Loan）？ A：变化利率贷款因贷方变化利率，或还贷金额或还贷时间不同而有几种： 1、变化利率贷款（ARM）：这类贷款通常提供前几年较低的固定利率，然后利率会随著指数（通常是一年期财政债券Lender而变，但同时贷方（T-bill Rate）限定最高变化额度（CAP）。有的贷款也限定最低变化额度（Floor）。 2、可转换ARM（Convertible ARM）：这类贷款通常允许贷款人（Borrower）将变化利率贷款转换成一定时限内的固定利率贷款。例如前5年每年利率固定。 3、可重新协定利率贷款（Renegotiable Rate Mortgage或Rollover）：这类贷款通常固定前几年的利率和月付数额，然后允许贷款人重新协商利率。 4、渐进付款贷款（Graduated Payment Mortgage或GPM）：这类贷款的头两年付款较低，但在第5-10年或逐渐调升。 5、共享升值贷款（Shared-Appreciation Mortgage）：这类贷款提供低于市场的利率，但同时贷方共享房屋升值，在卖房时或在协议时间借款人必须付给贷方升值共享部分。 Q：什么是气球贷款（Balloon Loan）？ A：气球贷款要求贷款人在一定时间内（通常是3年、5年或7年）全部付清贷款余额。这类贷款的利率可固定或变化。 Q：什么是超额贷款（Jumbo Loan）？ A：超额贷款是指贷款数额超过Fannie Mac和Freddie Mac允许的额度，如截止2004年1月1日该额度为$333,700.00，超额贷款的利率通常要高于其它贷款。 Q：什么是可转让贷款（Assumable Mortgage）？ A：可转让贷款允许借款人将贷款转让给下一个买主。绝大多数贷款通常是“卖房即付清”（Due-on-Sale）贷款，只有少数贷方提供可转让贷款。值得注意的是，可转让贷款的利率通常不是原贷款利率，并且贷方会收取转让费用。 Q：什么是提前付清罚款（Prepayment Penalty）？ A：提前付清罚款在多数州是非常受到限制甚至是不合法的，但贷方规定贷款的前几年提前付清罚款完全可能。通常罚款额在贷款的1-2%。 Q：房屋过户时，房契（Deed）会给谁？ A：在所谓的Title State，如纽约州，房契由贷款银行保管直到还清贷款。但在所谓的Lien State，如新泽西，房契交给买方。 Q：过户时，贷款公司说贷款已经卖给别的银行，这是怎么回事？ A：大多数贷款在过户后转卖给互助基金（Mutual Fund）或保险公司，而贷款公司只是充当贷款中间服务者，负责处理每月还款，房地产税等。按照1990年国家可支付住房法案（National Affordable Housing Act of 1990），贷方（Lender）须： 1、在贷款转卖生效日之前至少15天内通知贷款人。 2、通知书上须注明新的贷款机构的名字及地址，生效日期，第一次付款变更日期以及免费电话。 3、贷款条件不可变。 4、提供借款人60天应变时间，这期间，不可加收迟付罚款。 Q：什么是托收帐户（Escrow Account）？ A：托收帐户是贷方为你支付地税、房屋保险而专门设立的独立帐户。通常在过户时，贷方会要求托收1-3个月的地税和房屋保险。托收帐户不付利息。联邦房地产过户程序法案（The Real Estate Settlement Procedures Act）对托收帐户有严格限制。根据这一法案，银行可征收的托收金额计算相当复杂，但粗略讲，应以不超过2个月的托收项目为宜。 Q：房屋净值贷款（Home Equity Loan）和房屋第二贷款（Second Loan）有何差别？ A：两者相同的是利息都可扣税（Tax Deductible）并且都有房屋抵押。不同的是第二贷款是定期固定利率贷款而净值贷款通常是变动利率。 Q：FHA和VA贷款的重新贷款（Refinance）与其它重新贷款有何不同？ A：FHA/VA的重新贷款称为FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估价，工作确认（Employment Verification）。 Q：重新贷款时所付的点数（Points）是否可抵税？ A：可以，但不是全部。点数必须按贷款年限逐年扣除。如你付$3000.00点数贷30年期贷款，每年可抵税的点数为$100，但同时应注意，如果你付了点数同时你又用重新贷款所得来做房屋装修（Home Improvement），你可在当年报税时多些抵税。例如今年你贷款$100，000，15年期。你付了$2000，00（2个点数）。你又用贷款所得中的$25000来装修厨房，这样，你可在今年的报税中抵税$500（$2000的25%），剩下的$1500再分为15分，即每年还可抵税$100。 如果想了解更多全球房产信息，请关注澳星出国官网 ■ 中国人可以在美国拥有房产吗？ 答：可以。美国不限制外国人在美国买房。 ■ 在美国哪里买房比较好？ 答：美国东西两岸是比较适合中国人居住的地方，最好考察清楚后再选择地区。 房产最关键的是地点。在哪里投资，最好找美国的经纪人咨询。 ■ 购买美国的房产有何优越性？ 答： 1、美国的优越：还是全世界最大的经济体，最公平的市场，最民主的政治，最好的教育，最自由的土地，最多样的文化。美国无疑是自己和下一代发展的沃土。 2、美国房产的优越：连房带地产权永远，世代相传。法律健全，生意规范。 3、美国房地产经过5年的调整，蓄势待发，很快进入另一轮上升周期，目前是购买的最好时机！ ■ 在美国买房产能拿绿卡吗？ 答：不能，要拿绿卡必须办理移民。 ■ 我在美国买房能贷款吗？ 答：目前有一些银行提供外国人购房贷款，最高可达70%。买房者须提供国内的收入证明，财产证明等文件。外国人贷款利率比正常利率稍高，所以很多购房者还是愿意一次付款。 ■ 买房时的费用如何？ 答：每个州的费用不尽相同，主要费用一般包括： 1、房产检查费 － 买主可以要求专业人员检查房屋，约300-400美元。 2、律师费 － 约1,000美元。 3、房产历史搜索费和房契保险 － 专业公司搜索以前有无房产产权纠纷，并对没有找到的纠纷给予保险。约500-700美元。 4、房产过户税，根据各州情形而定。 5、如果贷款，还有一些贷款费用。 ■ 在美国买房找谁？ 答：找房产经纪人。美国买卖房屋一般都是通过经纪公司进行的，买卖双方各自有代表自己利益的经纪人。 房地产经纪人为买卖双方提供专业服务，保证交易的顺利进行。 ■ 在美国买房后有甚么花费？ 答： 1、每年地产税 － 房价的1-3% （具体根据各个州的税点而异） 2、保险费 － 每年的房屋保险根据买房的价格和购买的保险价值定。 3、维修费 － 如果是新房，维修费前几年非常少，如果是公寓，只需要维修公寓内的设施。 4、如果委托管理公司管理，需要交大约租金的8%（公寓一般为3-5%）。 ■ 若要出租在美国买到的房子，谁来管理？ 答：一般交给房地产经纪人或者物业管理公司，他们会负责出租和联系维修，让你没有后顾之忧。 ■ 一般居住房产交易最快要多久？ 答：居住房产交易，最耗时的是房契历史检查。大约要7天。剩下的手续一两天可以办完。当然买主可以选择不进行房契历史检查，这样风险非常大。 对于一般居住房产，买主还可以要求做房屋检查，然后可以重新谈价格，这样的话，交易过程就长了，一般要45-60天。 公寓房需要向大厦董事会申请，一般30-45天批准。 所以一般现金购房需要30天左右，贷款购房会更久，约60-90天。 ■ 赴美考察期间房产交易完成不了怎么办？ 答：可以签下“授权律师书”（美国和中国都可以）。委托律师或者房地产经纪人全权代理， 代理人对此项交易完全代理买主行事。 ■ 甚么是“授权律师书”？ 答：授权律师书是power of attorney，这是一种法律授权文件，在某件事上让被授权人完全代表授权人。其签字和约定，授权人要付全部法律和经济责任。 如果想了解更多全球房产信息，请关注澳星出国官网 布里斯班北郊的一个城区以及Ipswich一处被低估的 “宝地”被评为2019年最适合房产投资的两个地方。 全国买家代理机构Your Property Your Wealth在三个不同的州挑选了五个地方，这些地方在未来几年有望实现强劲增长——它们的房价中值都低于50万元。 Petrie和Raceview是昆州的热门房产，平均独立屋价格分别为44万元和34.3万元。 Your Property Your Wealth主管兼买方经纪人丹尼尔·沃尔什(Daniel Walsh)说，这个阳光之州提供了许多良好的投资机会，不仅因为它相对负担得起，还因为它强大的基础设施项目。 沃尔什说，最令人兴奋的新项目之一是在Petrie建造的新大学校园。 “阳光海岸大学(University of the Sunshine Coast) Petrie校区的建设正在进行中，计划在2020年投入运营，第一年将吸引1万名学生。” “Petrie还位于Moreton Bay，这是澳大利亚增长最快的地区之一，未来20年，这里的人口预计将以惊人的40%的速度增长。”Petrie位于Bordeau Cres 25号有一套四卧室、两卫生间的家庭住宅，面积621平方米，目前在市场上的售价逾43.9万元。 沃尔什表示，Ipswich的Raceview也是一个增长地区，预计到2041年，该地区人口将从21万增至50万。这个城区距离Ipswich的主中心只有3公里，这里可以很好地享受多元化的经济，包括医疗和社会援助、零售和制造业。沃尔什表示，Amberley 50亿元的国防合同对该地区也至关重要，因为价值3.4亿元的Cunningham高速公路升级项目有助于减少前往布里斯班的通勤时间。 Raceview位于South Station Rd 281号的一套三卧室独立屋，面积617平方米，售价仅为28.5万元。他首选的投资项目包括乡镇和首府城市的地段。沃尔什表示:“一些人狭隘地认为，澳大利亚只有悉尼和墨尔本两个市场，但与此相反，投资者可以在许多地方购买买得起的房产。”“它们不仅房价中值低于50万元，而且由于基础设施或人口增长等基本面因素，它们的房价也在上涨。” 尽管悉尼的房价走软，但就最佳投资地点（低于50万元），新州没有一个地方上榜。沃尔什表示:“要做出明智的投资决定，你不必花100万元。事实上，你可以在这些地区以这个价格购买两套房产，并从未来的市场上涨中获益。” 排名前五的最佳投资地点（价格低于50万元）： 1. 维州Grovedale Geelong $467,000 2. 维州Wyndham Vale Wyndham $480,000 3. 昆州Petrie Moreton Bay $440,000 4. 昆州Raceview Ipswich $343,000 5. 南澳Port Adelaide 阿德莱德 南澳 $350,000 如果想了解更多澳洲买房信息，请关注澳星出国官网。 随着2018年底的临近，悉尼的卖家可能正密切留意郊区房价的下跌，想知道这股跌势还要持续多久。不过，对购房者来说，如果能够获得融资，市场走软可能会为他们提供购房的好机会。 但看看截至今年9月的9个月房产销售结果，你会发现，今年迄今为止悉尼出售的最便宜住宅都有哪些？虽然不能用作主要居所，但在Ultimo位于Broadway 185-211号，有几套公寓作为学生宿舍出售，1月份交易价格在20万元左右。 Domain记录显示，最便宜的公寓(不包括退休和学生住宿)是Auburn位于Station Road 337/95号的一套单间公寓。2018年5月，这套公寓以19.6万元的价格售出，此前在4月以23.9万元的价格挂牌，2015年以18.6万元的价格转手。 同一街区196号的另一套公寓售价20万元，是第二便宜的。负责此次交易谈判的Starr Partners Auburn经纪人维内什·戈达尔(Vinesh Goundar)表示，收紧贷款影响了这套公寓的售价，尤其是因为它的面积不足50平方米。 他表示:“按照银行的放贷标准，很难从这类房产项目中获得融资，他们过去卖给投资者的要多得多。” “不幸的是，银行要求你有超过30%的首付才能购买这些房产。” 他还说，这套公寓是打算入住的人买的。 至于排屋，有记录显示，2018年3月，悉尼西部Kingswood一套位于 First Street21/23号的两居室房产以28.5万元的价格售出。另一套四居室排屋在2017年以32万元的价格售出，挂牌时注明“该地层平面/楼体正在进行重大整改工程”。 在附近的South Penrith，Nash Street 24号一套独立的一居室别墅在7月以305,000元的价格售出。据出售这处房产的中介说，这处房产是一名退休人员买的，他打算住在那里。房产花了大约两周时间才卖掉。 记录显示，对于独立式住宅，Campbelltown 以南Bradbury位于Pine Avenue 17号的一套两卧两卫的独立屋，7月份通过私人协约以36万元的价格售出。该房屋最初于4月份挂牌出售，挂牌价为53.9万元，受建筑和害虫报告影响，价格下调了不少。 2018年7月，悉尼西南部偏远地区Buxton位于Dutton Road 24号的一套一卧一卫平房，通过私人协约以36.2万元的价格出售，它的最初标价为40万元。 截至今年9月，悉尼郊区独立屋中值最低的是悉尼西部的 (Lethbridge Park)，为52万元，略低于布里斯班的中值(567,376元)和阿德莱德(535,527元)，但仍高于霍巴特不断上涨的中值(478,491元)。在公寓方面，同样是位于西部的Mount Druitt，中位价为37.5万元。 Domain资深研究分析师尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell）博士称，尽管所有细分市场的价格都在下跌，但一些价格区间受到的冲击比其他还要更大，买家仍活跃在低端市场。 她解释说:“似乎是中间市场首当其冲，大约是100万元左右及以上的房产。”“你不能忽略，仍有那些首置业者的激励措施，而当前的贷款限制正使购房活动向低端倾斜。”鲍威尔接着表示，随着市场上出售的房产越来越多，购房者可能会更加挑剔。“我认为，随着市场走软，房子供应水平增加，买家占据了上风，他们不必像以前那样做出妥协。” 如果想了解更多澳洲房产信息，请关注澳星出国官网。 澳洲是一个在国际上以教育出名的国家。作为有着优良教育传统的华人，我们在墨尔本扎地生根，每个人在自己努力发展奋斗的同时，对子女的教育无疑也是生活中重要的组成部分。根据维州往年VCE考试结果，依旧是传统的好学校成绩占据了排头的位置。 作为数年来蝉联榜首的全球宜居城市，墨尔本的教育资源备受赞誉，几乎每一公里就有一所学校。所以，在墨尔本，同样有“学区房”一说。所属区域有名气大、教育质量好的学校，更吸引家有娃儿正成长的家长们。同时，与国内的学区房一样，墨尔本的学区房相对更保值，也更易出手。 购买澳洲房产不管是用于自住还是投资，相信学区房是很多人的首选。一方面学区房有利于为将来孩子就读做准备，另一方便学区房地段优势明显，升值空间巨大。 并且学区房非常抢手，不管是出租出去自己做房东，还是以后卖掉都会非常顺畅而且收益十分可观。 中国买房者源源不断，不为投资为教育 全球跨境地产交易平台Investorist发布了“中国国际房地产展望”（China International Property Outlook）报告；该报告对中国的120家房产代理机构进行了调查，发现海外教育是76%的购房者的投资动力。 与以前的报告相比，教育作为中国人投资动力的情况正在不断增加。学区房的需求逐渐旺盛，学区房的房租和房价更是水涨船高。 购买学区房收租的优点 很多研究指出，在校区和周边一带买房收租非常是不错的长线投资。只要浏览物业投资网站，就能发现单位距离学校有多远以及附近有多少间学校是其中一项用作筛选的考虑因素。 升值力较强 如果你所投资的物业附近有一所成绩绰越的名校，当你变卖房产套现时，就会感受到这之中的优势。坐落在优质校区内的住宅，所吸引到的潜在买家自然会较多，尤其是育有适龄入学子女的自住用家，而且物业售价也一般会有较高的溢价。 租金回报高 由于物业邻近好学校，上学返学方便，加上住户具备优先权选读区里面的公立或私立学校，因此业主有条件把租金提高至"市价"之上。 墨尔本优质学府 墨尔本大学 The University of Melbourne 墨尔本大学始建于1853年，是维多利亚州最古老的大学，为全球最负盛名的学校之一。墨尔本大学在许多学术领域都累积了优异的学术声望，尤其于医学、社会科学与教育、艺术与人文及工程与自然科学领域，在全世界都享有领先地位。 皇家墨尔本理工大学RMIT University 皇家墨尔本理工大学（RMIT）始建于1887年，这是一所综合性大学，同时也是澳大利亚最优秀的10所大学的一分子。RMIT在广告，艺术，通讯，设计，工程和技术学科中得到了国际公认的美誉。多位AFL选手和评论家如Justin Madden、Anthony Hudson均毕业于此。 墨尔本文法学校 Melbourne Grammar School Melbourne Grammar School建于1858年，历史悠久。这所私立学校教育质量高，课程设置丰富而科学，曾培养过3任澳洲总理。 墨尔本女子文法学校 Melbourne Girls Grammar School Melbourne Girls Grammar School成立于1893年，是墨尔本最优秀的女子私立院校之一。学校致力于为女孩们提供最优质的教育，强调基督教价值观，创造力，以及具有挑战性的学术学习。 墨尔本高中 Melbourne High School 墨尔本最好的公立学校，就藏在这儿。始建于1905年的Melbourne High School，是维多利亚州第一所公立学校，也是多年位列位于澳大利亚顶尖中学之一的学校。这里学风浓厚，师资精良。在追求卓越的学术成绩的同时，注重培养学生们的自律精神与责任心。多年来，Melbourne High School的高考成绩都在维州名列前茅。 哈利伯瑞学校 Haileybury School Haileybury School建于1892年。至今已有120多年的历史，是墨尔本一所著名的私立男子中学，也是澳大利亚领先的私立学校之一。学校开设幼儿园至12年级课程，目前三个校区学生总计约3500名。多年来，Haileybury School以优质的教学，丰富多彩的户外交流活动，浓郁的历史文化底蕴和多元化的教育发展模式，为澳洲教育做出了巨大贡献。 在维多利亚州，Haileybury 的大多数毕业生VCE（澳洲维州高中毕业证书和高考）成绩的排名能够进入全州前 20%。半数学生能够进入全州排名前 5的高校；全维州1%的顶尖毕业生大部分来自于此校！学校重点培养学生创造性的思维模式和领导才能，鼓励每个学生尽自己最大的力量，在有安全保障的环境中发展自己的兴趣、开发潜能。Haileybury的毕业生，备受澳洲，英国，美国等世界名牌大学的认可和青睐。 优质房源 华人在墨尔本买房，常挂在嘴头上的一个词就是location（地点）。地点的考量除了周围的人文环境，自然环境，上班的远近外，最主要的就是学区好不好，这对于生活在墨尔本的华人来说尤为重要。无论在哪儿，华人都相当重视子女的教育。 小澳建议，为了孩子成长的环境，置业选择范围在墨尔本学区内，毗邻公立和私立学校等，优质的教育资源。周围环境优美，安静舒适。既可作为自住房的不二选择，作为投资置业也是潜力无限。 如果想了解更多澳洲房产信息，请关注澳星出国官网。 想要在澳洲以低预算置业，50万元依然可以买到不错的独立屋。以下是专业人士分享的他们心中的低预算人气区域，在这些地方，你依然可以买到中位数价格低于50万元的独立屋。 根据realestate.com.au首席经济学家柯尼斯比（Nerida Conisbee）的说法，现在在塔州和维州，投资者可以找到最实惠的价格，包括： * 塔州Lauderdale，独立屋中位价为47万元 * 塔州Moonah，43.4万元 * 塔州Old Beach，44.9万元 * 塔州Launceston，45.5万元 * 维州Ballarat，独立屋中位价格为42万元 * 维州Geelong的Newcomb，45.5万元 * 维州Geelong的Grovedale为49.5万元 * 维州Ballarat的Soldiers Hill为44万元 * 维州Ballarat的Haddon为50万元 * 维州Geelong的Bell Post Hill为48.1万元 “就价格增长而言，塔州依然是全澳表现最出众的，这主要是由于就业和人口增长，以及相对较低的新楼盘开发水平。”柯尼斯比说。“另一个因素是负担能力——现在悉尼和墨尔本几乎不可能找到50万以下的房屋，但如果你去塔州，就能够找到真正实惠的房产。” 说到维州乡镇，柯尼斯比认为那些地方在经历蓬勃发展。 “另一方面，我们注意到维州乡镇的情况非常好，所以Geelong在过去12个月的价格增长幅度是澳洲最强劲的。”“维州的经济状况非常好，它吸引了移民，并因此推动了人口增长。而且由于墨尔本现在相当昂贵，因此人们对维州乡镇的兴趣重新燃起，特别是在墨尔本的通勤距离之内的地方。” 她说，像Ballarat，Newcomb，Grovedale和Haddon这样的地区吸引了很多首置业者和年轻家庭，他们希望在可以享受舒适生活方式的地区找到大型实惠的家庭住宅，同时又能靠近墨尔本。 然而，柯尼斯比警告说，名单上的许多地方在不久的将来可能会变得更加昂贵。“这些地区非常受欢迎，有很多人在这里看房。”她说。 “未来12个月内，当中许多地方的中位价可能超过50万。” 买家代理Daniel Walsh则分享了他心目中三大州的前五名首选地区，他认为这些地方都有望在未来几年实现“稳健增长”，以下是他的名单： * 维州Geelong的Grovedale，其中位价为46.7万元 * 维州Wyndham Vale，中位价为48万 * 昆州Petrie的Moreton Bay，中位价为44万 * 昆州Ipswich的Raceview，中位价为34.3万元 * 南澳Port Adelaide，中位价为35万 “与一些人的狭隘观点相反，悉尼和墨尔本不是唯一的市场。” “在澳洲，有无数的地方，投资者可以买到平价的房产。”沃尔什说，“它们不仅独立屋中价低于50万，而且也是房价看涨的地方。” 他说，如果你忽略那些价格过高的首府城市，看看其他的地方，你的收益会大得多。 “你不必花费100万元做出明智的投资决定，事实上，你可以在这些乡镇以这个价格购买两套房产，并从未来的市场上涨中受益。”他说。 沃尔什表示，Geelong是最好的选择，因为房价平易近人，加上经济增长强劲，基础设施项目和人口激增；而Wyndham Vale也是一个不错的地方，其房价中位数在过去一年中飙升了17％。 在昆州，Petrie的新阳光海岸大学校园证明了该郊区的人口增长强劲，而Raceview的人口增长也很明显，并该地区的一些基础设施项目会进一步惠及此地。 在南澳，沃尔什表示，Port Adelaide正处于“复兴”之中，价值数十亿元的国防项目也正在筹备当中。 如果想了解更多澳洲房产信息，请关注澳星出国官网。 美国房地产一直是华人投资者非常看重的投资标的，美国总统特朗普去年底通过30年以来最大的“减税计划”，大幅降低企业和个人的税收，也刺激企业在美国投资，吸引海外资金回流，为华人开启投资美国房地产的最佳入场机会。 除了美国大环境为房地产提供有利环境，在现在房屋市场库存紧张的状态之下，未来可期的房价涨幅可观。长远来看，美国的房地产仍是富人理想的资产配置，华人应把握这一波投资美国房地产的良机，享受税改带来的红利。 低库存高需求 带动房价上升动力 在可预料这一波全球资金涌入美国的大潮中，除了政经背景提供利多的环境，根据美国知名地产网站Zillow报导：“全美待售房源库存在2016年12月到2017年12月间下跌了10%，并且在过去的35个月持续下降。” 在房屋库存紧张，需求上涨的情况下，低库存继续刺激房价走高，带来房价提升的动力。“过去一年，全美房价（ZHVI）同比上涨6.5%，全美租金中位数同比上涨2.6%，这是自2016年6月以来最大涨幅。” 大环境加上房产低库存带来的上涨趋势，提供了最佳投资环境。美国那么大，做为投资者的您，又该如何选择? 地产投资看重未来保值及增值潜力 有效的房产投资主要看重两大方面：1. 房产未来升值的潜力空间； 2.现有房产租金回报率。一般华人在中国都喜欢在一线城市“北上广深”投资，这些一线城市的房产，在过去二三十年里确实都有很惊人的涨幅，每年的涨幅平均都是双位数，而早些年的租金收入也不菲，但凡在这几个城市有几套房子的投资人基本都变成富裕阶层。 不过这一两年来，这些一线城市居高不下的房价已失去向上的动力， 庞大的库存更使租金回报率节节下降至1-2%，如果未来房价不再快速攀升，这些城市的房产投资还具吸引力吗？ 反观大洋彼岸的美国，现有政策红利与房产低库存缔造了极佳的入场投资机会。美国一线城市包含西岸加州的洛杉矶、旧金山，及东岸的纽约，这3个城市也是国人投资美国房地产首要考虑的城市。那么华人在中国投资一线城市房产大赚的模式是否也适用于美国呢？ 加州走幅动荡不定 纽约相对平稳上升 美国房产的周期明显，美国各大城市在每个地产周期的表现差异很大。从以下图表我们可以看到加州房产走势上下幅度很大，这说明了加州的房地产是相对不稳定，投资风险较高。反观看到纽约的房产走势是趋于平稳，上下幅度小于20%。 投资房地产进场时机非常重要，美国房地产市场在过去历史上基本是以十年左右为一周期。如果没有特朗普的大幅减税计划，房地产今年很可能会迈入调整周期。以目前来说，加州的房产环境在历经08年金融风暴高达60%的大幅下行走势之后，已于09-10年慢慢回升并呈往上走趋势，目前基本涨幅已经超过之前的水平。 而纽约房地产在上次的金融风暴中并没有重大的调整，上下幅度不超过20%，其中一些不断朝贵族化／现代化发展的板块，譬如皇后区法拉盛及布碌仑多个新兴高发展地区，在调整期间更是完全不受影响继续上行。 加州位居断层地带 山火加深地震隐忧 除了房产周期背景让房价稳定的纽约独树一帜外，加州现在还有一个潜在的隐忧，就是“地震”，对加州人来说，地震已经是生活的一部分。 中国驻洛杉矶领事馆日前发布一条重要通知；“加州已知地质断层达数百条，超过70%的人口居住在可能发生强震的断层周边30英里内，南加州地区分布著200多条大大小小的断层，可引发5.0至7.8级不等的地震”。 对加州人而言，他们永远不知道哪一天会发生”大地震”，这样的隐忧其实牵动著每位加州人的神经，也必须牵动著投资者的资金流向。 除了地震带来的威胁，之前加州多场山火，烧毁了许多豪宅，也烧毁了部分投资人的美国梦。美国地震学家最近一项研究表明，大地震的发生一般都与干旱的气候有关。加州大火正提醒这些科学家加州干旱地的气候正在加剧，而干燥的气候，往往与地震高发期相重叠。这样的地理环境也加剧了置产的风险。 投资房地产的致胜之道 低风险高回报 聪明的投资人在选择房产配置时，资产的保值增值理应同时作为重要的考量因素。综观整个国际大环境背景，美国总统特朗普通过的税改法案带来了深远的经济发展利多环境，再加上房产房源紧张，在可见的未来，美国房产继续高歌猛进的日子可谓指日可待，从而为房产投资者提供最佳入场机会。 考虑到加州及纽约的房屋周期走势，以及加州地震等地理环境的影响，建议未来准备抓住美国房地产上升优势的投资者，将资金投放在相对低风险、稳定度高的纽约。加州虽然风景秀丽，气候宜人，但由于其潜在的价格与地理风险，还是避之则吉为妙。 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 当资本资产出售时，如果卖价高于买价，则有资本收益，如果卖价低于买价，则有资本亏损。资本利得(亏损)根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内，则为短期。如果持有时间在一年以上，则为长期。持有时间以所得资产的次日计算，直到出售资产的当日。 资本利得税——资本利得税适用于在美国的资本收益所得。一般而言，对于非居民外籍人士传统意义上的资本利得税的税率是30%或者美国与非居民外籍人士所在国所签订的更低的税务公约。 房产的资本利得税—— 如果出租房产有根据美国税法条例作出申明，则此房产所产生的收入将视同于与美国有关联的贸易收入所得，享受与美国居民同等的税率。如果是短期持有(一年以内)则资本利得税等同于个人所得税的税率。如果是长期持有(一年以上)则资本利得税为15%。 房产的资本利得税预扣—— 根据1980年外籍人士房地产投资法案，当非居民外籍人士出售美国房产时，需预先扣留卖价的10%作为此房产的资本利得税的预扣，预扣由过户公司从卖价的款项中直接提交给美国国税局。 如果房产卖价低于30万美金，并且买方购买后将作为自住屋，则无须预扣房产的资本利得税。此交易如果有资本利得，仍然需要申报及缴相应税。此预扣可以在非居民外籍人士申报其当年的个人所得税时作为税务预交款项。当非居民外籍人士当年的实际个人所得税低于所预扣之款项时，多预扣的款项是可以被退回的。如果年底非居民外籍人士没有申报个人所得税，则此款项将全额被美国国税局作为税款缴付。 赠与税—— 美国国税局对于赠送现金或者不动产的行为制定了特别纳税规定。赠予者负责支付捐赠税，但是受赠者也可以同意由其负责支付该税款。赠予配偶或者慈善事业可以免交捐赠税。在计算联邦所得税时，赠送房地产的数额不能扣除。根据赠与纳税法律，个人在赠送一定限额以内的房地产时，可以免交赠与税，该限额大小每年都会变化。 遗产税—— 当某人死亡，并且其房地产赠送给其他人，该房地产属于遗产的一部分。赠与税不适用于遗产。房地产从死者转移到新的所有者，应适用遗产税。遗产无需纳税，除非死者的遗产价值超过了一定数额。2010年该数额设定为3,500,000美元。如果该遗产价值超过了该额度，需填写遗产纳税申报表并交美国国税局。遗产继承者获得房地产无需为所继承的房地产缴纳所得税。 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 随著美国经济逐渐复苏，失业率一直下降，达到历史低点，也意味全面就业时代即将来临。居民的收入水平有所提高，被压抑的购房需求逐渐释放，房价也随之回升，最终新房建设也会受其影响。 空置率降低表示全美房地产市场的热度正在上升，引起的房价上涨会使得新房项目对购房者更具有吸引力。随著整体经济复苏，新房需求会在三个趋势的影响下增长。 重新就业的年青一代 在经济衰退期间，有超过200万年轻人在失业的打击下，失去斗志，放弃继续寻找工作，这直接导致20到34岁这个年龄段的劳动力就业下降了近3%。这些失去斗志的年轻人多数选择继续与父母，或者与他人共同生活，等待一个旺盛的就业市场。而不愿意搬出去组建自己的新家庭。 而这几年，根据有效的数据显示，这些失业者中已经有约半数恢复就业，随著劳动力需求继续增长，预计将会有数百万的人恢复就业。随著这些年轻群体的购买力增强，他们对新房的需求会迅速上升。 新移民群体 劳动力需求的增长迫使许多高新技术行业对全世界人才的渴求，也造成许多技术移民涌入美国。 长久以来，人口流动会随著商业的周期而波动，当劳动力需求强劲，并且新移民可以获得更好工作时，人们可能会更愿意选择去美国寻找更好的生活。因此，随著商业发展步入高峰时，新移民的涌入周期将会缩短。 新移民的到来将会立即推动住房需求。许多绿卡或者H-1B签证持有人已经处在职业生涯的中期，经济上相对宽松。对于这些资金充裕的新移民而言，找到一个合适的住房是首要任务。 区域人口平衡 目前，远离生活成本昂贵的沿海城市向丹佛、奥斯汀和查塔努加等热门内陆城市迁移，已经成为一种趋势。许多美国居民，向南方寻求更温暖的气候和更好的就业机会，中西部城市人口一直在流失，而像纽约、旧金山等沿海一线城市由于房价高昂，生活成本高，尽管有许多工作机会，但是很多居民依然由于无法负担昂贵的生活成本，而迁移到生活成本更低的城市。 川普的税改法案正式采用后，可能会使得这一趋势更加明显。由于税改法案中减少了州税和房地产税的免税额，使得纽约和加州等高税收州的房屋持有费用更加昂贵，因此，人们会选择进行迁移，而由于房屋作为固定资产是无法随身携带，区域人口平衡过程中，为全美各个城市都创造了新的房屋需求。 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 房产税可以半年一交，也可一年一交。除了房产税，还要交垃圾处理费。垃圾处理费按垃圾桶的个数交纳，每个垃圾桶每月交10美元。如果家门口有两个垃圾桶，一个用于放置普通垃圾，一个用于放置可回收垃圾，每月共交垃圾处理费20美元。 一般来讲，美国的房产税税率是住房价值的1%-3%。房产税各地区之间差别很大，即使一个城市的不同街区税率也不相同，富人区、社区环境好的街区房产税税率就相对高些。可以这样理解，房价高的地区房产税税率也高。这大概是政府通过房产税税率影响公民住房偏好，防止人们过度拥挤在一个地区。再有，如果地方政府开支增大，也会随时提高房产税的税率，因为房产税是地方政府的主要财政收入。 美国房地产物业税被称之为沽定价值(即公平市价)的税种，即使一个社区的房地产物业税税率相同，屋主也会因为每一幢住宅其占地面积不同、房屋的装修程度不同而缴纳不同数额的物业税。物业税的计算主要是以房地产的价值乘以物业税税率而来，居民每年分两次缴纳。房地产的价值主要包括两个方面，一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值和市场增值)，二是土地的价值。所以一个社区同样是300平方米的住宅，因占用土地面积不同，屋主每年缴纳的房地产物业税也会不同。 房地产物业税税率的制定主要依据政府预算和支出的情况来征收，首先是看县、市每年社区服务的支出需要多少以及学区中小学的花费要多少，然后再看政府征收的销售税等其他税收有多少，政府的支出减去这些税收，还差多少，那就要由房地产物业税来堵窟窿了。政府会根据需要征收的物业税总额和当地房地产的市场价值来决定物业税税率。 房地产物业税是一种从价税，也就是依据住宅的价值而征收的税，它不同于个人所得税和销售税，不会依据一个人收入和消费多少来征税，而是根据一个人拥有多少的房地产价值来征税。只要一个人拥有房地产，他的一生就必须年年为此缴税，除非他不再拥有自己的房地产。 如果一个人拥有市场价值100万美元的独立住宅，他是否要按照100万美元来缴纳房地产物业税呢？不是的，各地房地产沽值都会设定一个价值比，如房地产市场价值5%、15%、30%、40%的房地产征税值。如果房地产征税值是15%，100万美元的住宅就按15万美元的价值来征税。而决定一地居民要交多少房地产物业税的关键因素就看物业税税率，如果物业税税率是2%，那么拥有价值100万美元的这位居民每年要缴纳的物业税为3000美元(150000× 2%)。 法律还规定，屋主在自己的院子里建任何附加设施都需要得到政府的审批，并将被添加到屋主所拥有的该项房地产资产的原有信息当中。在从第二年起征收房地产税时，该项房地产资产的税额将考虑到附加设施而相应增加。 加州的房地产市场是除了纽约之外美国最高的地区，但加州的房地产物业税却比纽约低很多，原来1978年民众投票通过13号提案，严格限制政府加重对民众房地产物业税的负担，政府征收的房地产物业税税率因通货膨胀因素每年上涨不能超过2%，或是按现实市场价值，两者取其低值来征收房地产物业税。加州的莫林县居民家庭的中位年收入是88101美元，独立住宅的中位价值是912100美元，而居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额仅为5233美元，同样情形在加州其他的富裕县也是一样，圣塔克拉拉县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4437美元，圣梅提欧县居民每年要缴纳的房地产物业税中位金额为4208美元。 以佐治亚州为例，一幢住宅的沽定价值为10万美元，该州取沽定价值40%也就是40000美元作为征税的基数，去掉州2000美元和地方政府4000美元的免税额，再乘以厘计税率，佐治亚州的厘计税率为3%。厘计税率的决定是每年依据县、市和学区的财政预算来决定，政府需要花钱多，就得多收税，房地产物业税的厘计税率就会高，反之就会低。所以一幢10万美元的住宅在佐治亚州每年业主要缴纳的物业税为：(40000 - 2000 - 4000) ×3%= 1020美元，占住宅价值的1.02%。 2010年，纽约的房地产的征税值仅为房地产市场价值的4.4%，也就是说，一幢市场价值40万美元的住宅，只需要按17600美元来征收房地产物业税。这主要是保护房屋拥有者的利益，也让更多的居民能够拥有自己的住宅。否则，房地产物业税过高，相形之下就会降低民众的购屋能力。从这个角度讲，征收高额的房地产物业税会限制民众购屋的欲望，至于能否压低房价还要看整个房地产的走势和民众的收入及消费能力。 美国的物业税是有很多减免项目的，比如，第一套房贷款，可以根据利息支出减免很多税收，如所得税之类的，以减轻购房者的负担。根据Alex F. Schwartz著作的介绍，“以2003年为例，全美共有1.5亿购房者因为从联邦个人所得税中免去了抵押贷款利息而获益”。除了税收，联邦政府为低收入者提供的资助主要有三种形式：1）支持具体住房工程的建设。2）帮助租房者获得私人市场的住房。3）为州及地方政府提供资金，使其发展自己的项目。 根据美国住房监测机构2010年5月10日发布的全国54个大城市住房信息，全国54个大城市共有待售房1187733套，平均房价为每套242073美元（卖方期望价，非交易价），房价总的趋势是下跌的。 房价最低的5个城市是密歇根州底特律，每套109900美元，与去年同期相比下降12%；内华达州拉斯维加斯，每套135000美元，同比下降10%；俄亥俄州克利夫兰，每套139900美元，同比下降5.7%；印第安纳州印第安纳波利斯，每套145000美元，同比下降3.3%；内布拉斯加州奥马哈，每套 149900美元，同比下降6.3%。 房价最高的5个城市是加利福尼亚州圣何塞，每套499950美元，同比下降5.6%；加利福尼亚州旧金山，每套499900美元，同比下降6.1%；加利福尼亚州奥伦奇，每套450000美元，同比下降0.8%；夏威夷州檀香山，每套450000美元，同比下降3.2%；纽约州长岛，每套429000美元，同比下降4.5%。 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 新泽西州以优良的公立学校和全美最高的房产税率著名，这里面有甚么关联吗？新泽西公共电视近日发表的一篇文章解释：有，但不尽然。 造成新州房产税率高的原因很多，但最明显的是因为新州有太多各自为政的市镇。 新泽西有565个市镇，都有自己的市长、议会、市政府。州内还有586个运作的学区，每个学区都有自己的教育局和局长。 相比之下，比新泽西略大的马里兰州只有157个市政府。该州的房产税中间值是$3,305，不到新州中间值$7,905的一半。 除此之外，新州居民缴的地产税还要支持州内21个郡级政府和他们的官僚机构。 纽约 - 费城地区的物价本来就高，再加上新州公务员工会势力强盛，为新州的公职人员争取到优渥的工资和福利。你就可以看出为甚么新州房产税高了。 塔夫脱公关公司创办人强‧舒尔(Jon Shure)是前州长吉姆‧富罗里欧(Jim Florio)的新闻秘书，对新泽西的公共政策有深刻的了解。他表示：“在新泽西，我们将地域划得小小的，以提供最适合的服务和教育。因此我们有600多个学区。那是很多校监，很多警长。” 以Bergen郡为例，舒尔指出该郡有70个市政府和70个消防部门，“Bergen郡只有纽约市十分之一的人口，却有比纽约更多的消防设备。” 在公立学校上，高学历的新泽西州人要求很高，但无论是足球还是AP课程，这都需要花钱。 相对美国其他州，州政府对教育经费的贡献少很多。 “在全国各地，州政府支付大约50％的当地教育费用，”舒尔说，“在新泽西州，我们如果有40%就很幸运了。你在地方层面上要做任何事情，其他州都很可能是用州税负担。” “如果你看全国各地的其他州，绝大多数的州，接近46个州，许多公共服务都在郡级运行，”新泽西郡协会主席约翰·唐纳迪奥（John Donnadio）说，“我们指的是学区、警察局、还有一些高成本项目，我们的房产税有一半以上用在这里。” 克里斯蒂州长本周在广播节目上也谈到这个问题：“这个州的人对自治(home rule)有一种执著。他们想要自己的城镇…的名字。我一直都赞成合并我们的城镇。我住在Mendham Township，它的形状像马蹄铁一样，中间是Mendham Borough。不是很可笑吗？我们每个城镇有5,000人。为什么他们不合并成为一个Mendham？我不在乎他们称之为乡镇还是自治市镇，对我而言并不重要。我们可以节省一些钱，使事情更有效率。我们有两个图书馆，我们有两个警察局，我们有两个消防部门。这很疯狂。” 唐纳迪奥同意新州应该逐渐走上区域性管理的路，“你看其他的州，他们有区域性的学区，区域性或郡级的警察部门，郡级学区。我认为我们真的要认真考虑在区域层面上提供这些服务。” 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 就美国房地产交易而言，增值税和房产税是两大主要税种。 房产税取决于买入时的市场价值，而联邦的增值税按照卖出后获得的净利润征收。通常，业主持有物业的时间决定了税款金额。 一般而言，持有时间少于12个月的投资物业将被征收短期增值税，其税率与一般所得税的税率相同（即固定税率）。 此外，美国有41个州对房地产交易征收州增值税，基本为净利润的3%到8%。 当投资物业的持有时间大于或等于12个月，则适用于长期增值税，与短期税率相比，可享受一定的减免。 适用于最高边际税率的纳税人应按照39.6%的联邦所得税率缴纳短期增值税，但对应的长期增值税率可能只有20%。 有时，持有时间是否大于12个月确实非常关键，但在某些情况下，持有12个月以上再出售并不一定能够获得更高的收益。 比如：对于非居民外国公民，联邦的增值税率固定为30%，而且不考虑持有时间的长短或者个人纳税等级。因此，这类投资者决定是否在一年内转售物业不受制于联邦增值税。 卖家是美国居民，而且处于较低的纳税等级。较低的纳税等级意味著较低的增值税。如果卖家居住在美国，长期和短期增值税之间的差别可能高达20%，通常在10%到15%，这取决于卖家的个人纳税等级。 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。 如果房屋在一场火灾里被彻底烧毁，你对房屋建筑本身已购买了价值15万美元的保险。这个保险足够来重新建筑一个新房吗？ 如果建新房的成本等同或低于15万美元，你会得到足够的保险金。标准房主保险单若以置换成本（Replacement Coast，RC）为基础，支付房屋结构性损坏的赔偿金就可能超过你的保险幅度。例如：重新置换的成本大约在12万美元，这就是你所需要的保险金。但是，如果你有RC这一条款，保险公司可能多付出你保险额度的2～50%。 你可以询问保险公司是否可以得到置换成本范围扩大的或者受到保证的保单。这样，如果你建新房的成本由于建筑承包商和建筑材料的高规格，而出人意料的高出你的预算，你可以被提供超过你原有保单规定的保险金额来重新建筑新房，换句话说，你会获得额外的理赔来支付你的帐单。 可惜的是，不少经纪人售出的保单中没有RC这一项，而只是ACV（Actual Cash Value，现价值），虽然你省下有限的几十元，会让你的保险内容大打折扣。 如果你不想重建房屋，你仍然可以获得扣除了房屋折旧或贬值以后的用于置换新房的理赔金，这被称为实际现金价值。你应该确保你的保险金额足够支付重建房屋的成本。你可以通过咨询当地房地产代理商或建筑商来了解重建房屋大概的成本。 不要用你房屋的价格作为你购买的保险的金额的基础。你的房屋的市场价格包括房屋所占用的土地的价值。大部分情况下，灾害以后，房屋所占用的土地不会改变，所以你不用为土地购买保险。你只需要为房屋建筑本身购买保险。 如果想了解更多美国房产信息，请关注澳星出国官网。