不如开发一个都是龙头股的指数谁是这轮地产股牛市领头羊？｜ 重估A股②

忽如一夜春风来，等待多年，地产股的牛市终于来了。 9月18日以来，申万住宅开发指数从1818.05点一路上涨，短短九个交易日（至9月30日），指数大涨40.37%至2552点，9月30日更是大涨9.15%。然而即便在连续大涨之后，申万住宅开发指数年内也仅上涨2.06%，位于十年低点。 那么，本轮牛市地产股谁会表现突出？ 中大型房地产开发公司是本轮地产股行情的领头羊。76家申万住宅开发企业中，仅有21家市值超过百亿，占比27.6%；2家市值超过千亿，占比2.63%。截至9月30日，本轮涨幅榜排名前五的房企，四家市值超百亿，占比80%；涨幅超过50%的10家地产商中，市值超过百亿的有5家。 具体看，涨幅榜第一的城投控股（600649.SH）已经三连板，公司区间（9月18日至9月30日，下同）涨幅达59%，区间换手率为30%，市值125亿元；中交地产（000736.SZ）以56%的区间涨幅排名第二，区间换手率为144%，交易非常活跃，市值95亿元；传统知名地产开发公司中，金地集团（600383.SH）以55%的涨幅位列区间涨幅榜第四，同期换手率为24%。 头部房企依然受市场追捧。两家千亿市值地产公司保利发展（600048.SH）和万科A（000002）区间涨幅分别为47%和54%，排名行业第5和第13位，区间换手率分别为22%和34%。连续大涨之下，保利发展市值已超1320亿元，万科A市值也重返千亿。 年度涨幅榜中，来自杭州的滨江集团（002244.SZ）以58%的涨幅排名第一，总市值为353亿元。值得一提的是，本轮区间（9月18日至9月30日）滨江集团上涨42%，位列76家住宅开发商的第20位，展现出较强弹性。大名城（600094.SH）以43%的年度涨幅位列第二，区间涨幅为34%，在行业中排名中游。深深房A（000029.SZ）以41%的年度涨幅位列第三，区间涨幅为46%，位列第17名。 和牛市区间涨幅榜类似，百亿市值的中型房企今年更受投资者偏好。年度涨幅中，前四名市值全部超过百亿，前十名中有7家房企市值超过百亿。 市净率方面，截至9月30日，仍有39家房企处于破净状态，占比超过50%；同时有23家房企市净率处于1至2之间，行业整体净值较低。 需要指出的是，市净率前十的房企中，有5家今年股价还在下跌；市净率前五的房企中，有4家市值不足百亿。 总体看，估值相对较高、市值较低的房企，并不受投资者追捧。 四大一线城市的楼市新政或将助推地产股的上涨。9月底，上海、广州、深圳和北京接连出台楼市新政。上海新政主要内容包括调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策；广州全域取消居民家庭购买住房各项限购政策；深圳新政主要内容包：优化分区住房限购、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策；北京则是调整住房限购政策、优化住房信贷政策。 从近两轮大牛市来看，地产股在牛市中的表现具有不确定性。2014年申万住宅开发指数全年上涨66%，2015年则为45%，远低于券商股的表现；2007年牛市是地产股大爆发，2006年、2007年指数连续大涨172%和176%。地产股两轮牛市表现远逊于同为周期股的券商，其中2014年表现甚至仅略好于大盘。 个股看，备受市场关注的万科A和保利发展市净率分位数仅为2.41%和4.8%，其中万科A的市净率分位数位列全行业第2，保利发展为第17，估值在历史中处于极低水平，安全垫较高。 整体看，住宅开发商目前市净率整体较低。截至9月30日，76家房企中有38家房企市净率分位数低于11%，行业风险较低，安全性较高。