深圳小产权房的全类别与隐藏价值拆迁赔偿实例

本专题聚焦小产权房投资，专为纯投资者设计。若您是首次购房或寻求住房升级，此内容或许并不适合。展望未来，在深圳房产投资领域，我认为最具盈利潜力与高额回报的，并非传统住宅，而是常被忽视的深圳小产权房。2024年，预计将成为小产权房市场全面兴起的元年。 如果需要了解更多的深圳小产权房的朋友可以关注公众号：A小房通 多数人不敢碰小产权房，主要因2021年深圳住建局规定小产权房不得进行律师见证及中介代理。这反而凸显了深圳小产权房的价值，预示着它将成为未来深圳住房结构转型的关键。 本章内容概览： 一、深圳土著的起源 二、小产权房的全类别介绍 三、小产权房在深圳住房转型中的核心地位 四、深圳小产权房市场实况 五、拆迁赔偿实例与标准解析 六、逆袭成功案例分析 七、法律知识普及 村委盖章相关法规 合同纠纷法律依据 八、深圳小产权房的六大优势 九、小产权房未来发展趋势预测 一、深圳土著的起源 深圳的土著主要由两部分人构成，即广府人和客家人。 广府人： 两晋时期为首次移民潮，南头博物馆有详载；两宋时期为第二次移民潮，赤湾的天后宫、文天祥祠、南宋幼皇赵邴祠堂及皇岗村庄敬德等处均有历史考证。 客家人： 康熙时期，因迁界禁海，客家人迁居东官郡（今深圳地区），主要聚居在龙华大浪、观澜、龙胜及龙岗布吉、坂田、平湖、龙岗全区和坪山，均为客家先祖居住地。 二、小产权房的全类别介绍 1、《广东省房产所有证》 这类房子多为80年代或更早由安宝县颁发，为深圳原住民所持有。 这类房产在市场上极为罕见，鲜少有人出售，多已拆迁或在原址重建。尽管如此，在拆迁房中仍偶尔可见其踪迹。 2、《房屋所有权证》猪肝本 此类房子多为90年代初深圳关外村民自建，持有《房产所有证》，属于较老房产。目前在沙井、观澜、松岗等偏远地区，那些老旧的两层半或瓦屋，很可能就是这类房子。 3、《房地产证》俗称的：绿本！ 这类房子建于90年代，通过“两证一书”申请并验收合格后，由国土局备案核发。它们不能买卖、过户或抵押。提到的绿本，还有两种：一是村委统建楼的使用权证书，二是开发商自印、村委盖章的证书，这两种将在后文详细阐述。 4、集资房（绿本或整栋大红本） 这类房子由企业或多家公司集资兴建，根据项目申报不同，产权可能为绿本或大红本，如中兴、华为、富康等企业均有此类房产。它们主要作为过渡性住房分配给内部员工或家属，类似于科技人员的高新公寓。由于此类房子交流较少，对其详细信息了解有限，故暂不讨论。 5、大红本房（整栋有一个红本的） 这类房子实质上是企业自建的公寓房，虽然四证齐全，但不能上市流通。它们不属于小产权房范畴，产权归公司所有。居住者需一次性支付几十年的租金，实际上相当于长期租赁，签订的是租赁合同（部分可能签订有偿使用合同）。 6、村委统建楼 这类房子由村委股份公司在其所属土地上主导建设，包括写字楼和住宅。村委负责签订合同，并提供绿本，但该绿本仅为本村针对该项目发放的使用权证书。 另有一种称为村委统建楼的房产，虽以开发商为主导，但与村委存在合作关系。部分房产配有绿本，但此绿本由开发商自制，村委仅负责盖章（有时村委盖章会收取费用）。部分房产则没有绿本，而是签订合作建房合同，村委仅在合同见证处盖章。 还有一种开发商统建楼，其存在较为特殊。通常是开发商与村委租赁土地后，以某名义（如宿舍楼）进行建设，尤其在清湖、沙井等地较为常见。这类房子一般直接与开发商签订合作建房合同，合同中不会体现与村委的任何相关信息。 7、两证一书（村民私宅报批报建申请） 这类房子目前在深圳数量最多，其存在形式为“两证一书”。这些房子在建造时虽已报建，但并未完全按照要求建设，且建好后也未进行报验领取绿本。当时政府忙于经济发展，可能对此类情况睁一只眼闭一眼就过了，导致这些“两证一书”的房子得以存在。 8、《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》 以2009年6月2日为界，之前的建筑被视为历史遗留违法建筑，之后的则为新增违法建筑。 在2009-2010年间进行的一次普查中，这些建筑被记录在册，未明确其合法性或违法性，只是确认其存在。这类房子数量众多，尤其是那些无任何证件的，通常只有普查回执作为证明。 9、无证的垦荒房 这类房子多为早期来深圳开拓者所建，通常缺乏任何手续证明，可能仅有的就是水电开户证明。不过，现在至少都会持有《历史普查回执》作为证明。 10、军产房 军产房分为两种：一种是建在部分备用地上的福利房，如安侨苑属于武警部分；另一种是与军区有关联的房产，如罗湖某公寓有广州军区盖章，但证件真实性未知。理论上，所有军产房均无法过户或更名。由于军产房涉及复杂因素，故不作深入讨论。 三、小产权房在深圳住房转型中的核心地位 相较于香港或新加坡以私宅和公屋为主的简单住房结构，深圳的住房结构因历史遗留问题而更为复杂。其中，超过一半的住房由城中村村民提供，而商品住宅和保障房的总比例不足30%。 《深圳2035发展纲要》提出，至2035年，深圳商品房与保障房的占比需由当前的30%提升至64%。这一目标是否仅凭每年土地出让和新建保障房即可实现，值得探讨。 显然，仅靠每年的土地出让和新建保障房是远远不够的，无法实现目标。每年商品房供应量约7万套，保障房除2021至2023年三年高峰外，未来将回归每年8万套。十年间，新增商品房70万套，保障房80万套，对于改善当前住房结构而言，效果甚微。 接下来，我们分析城中村拆迁转化为商品房的数据。 2012年至2020年九年间，村民自建房减少了150万套，同时增加了50万套保障性住房和60万套商品房。这表明，未来住房结构的转型必然需要合理开发小产权房等产品。因此，是否会通过深圳城中村的大规模旧改和更新来实现这一目标，值得关注。 个人认为，大规模旧改和更新并非未来住房结构转型的主要手段，也并非必要。无需拆迁，同样可以缓解深圳日益凸显的住房结构矛盾。未来，只需在历史遗留问题和流动性规则上做出调整，便能充分释放其活力，成为保障房与商品房之间的最佳调和剂。 随着城镇化进程的不断成熟，过去那种一味追求建设和发展的模式已不再适用。当前，经济增速放缓，大城市供需矛盾日益突出，因此，现在应该静下心来，正视并解决历史遗留问题。 深圳小产权房的住房结构 深圳总面积约为1997平方公里，其中农用不可动面积为916平方公里，建成面积约为917平方公里，剩余面积为157平方公里，而实际可开发面积为59平方公里。 在深圳917平方公里的建成区中，56%未完成征转手续，25%为集体所有。全市61万栋建筑中，违建占比高达58%，即36万栋。56万人掌握了507万套深圳住房。合法用地仅为95平方公里，土地确权率低至25%。总计约300平方公里主要涉及历史遗留和违法用地问题。这些数据背后，隐藏着时代带来的巨大机遇！ 四、深圳小产权房市场实况 当前小产权房面临的限制主要源自2021年深圳住建局出台的政策。然而，历史多次证明，每次严厉打击和限制往往都孕育着新的机会。 尽管政策出台后，人们曾以为小产权房市场会遭受重创，但出乎意料的是，它却展现出了独立的行情。在过去的一年里，深圳小产权房的成交量和成交价都创下了历史新高。 例如： 龙华民治和宝安西乡频繁出现“日光盘”现象； 西丽小产权房的单价已远超龙岗、盐田非核心区域的某些正规商品房； 宝安沙井的许多房源在一年半内升值了60%； 龙岗坪地这个相对偏远的地方，新建统建楼的每平方米价格达到18000元； 南山白石洲的回迁房指标售价高达五万左右每平方米； 福田南山100万附近的小产权房，租金回报率高达年化7%； 近两年，香港人开始大量购买小产权房，许多香港人成为了“深圳村民”。 当前这个市场认可度低、信息不对称、认知偏差大，因此也蕴含着巨大的套利机会。 五、拆迁赔偿实例与标准解析 大家普遍关心的问题包括：在旧改和棚改过程中，是否会面临人财两空的境地？外地人和本地人是否能得到同等待遇？赔偿标准又是怎样的？接下来，我们将通过几个具体案例，逐一解答这些问题。 案例一：以南山区西丽大磡社区水源保护地上的赔偿标准为例，我们先来看一个极端案例。 2018年下半年，西丽百旺大厦的爆破拆除引起了广泛关注。该大厦属于A级爆破，是近10年来全深圳单体建筑爆破面积最大的记录。拆除原因是其位于西丽水库资源保护范围内，属于历史违建，因此依法拆除。 当时，一些自媒体以“人财两空”“没收”等标题进行炒作，引发公众误解。实际上，即使是建设在水源保护用地上的违法建筑，也有明确的赔偿标准：大磡社区为24000元/平，白芒社区为26000元/平。原村民符合条件的可获得回迁房，其子女（最多）有购买指标；非原村民则直接获得货币补偿。此外，还有额外的奖励措施。 案例二：罗湖区“二线插花地”木棉岭棚改案例中 一个显著的特点是，即使房屋无产权面积（即无房产证、无两证一书等），也能获得赔偿。在权利人登记过程中，会详细记录房屋的历次转让情况，并确保最后一任业主获得赔偿。尤为重要的是，赔偿的是具备完整产权的红本商品房。 案例三：南山区华润置地大冲旧改 作为广东省规模最大的城中村改造项目及深圳市“十二五”期间的五大标志性城市更新项目之一（即大冲华润城），其改造总面积达68.5万平方米，总建设开发量高达280万平方米。该项目涵盖110多万平方米的回迁物业、5.36万平方米的政府保障性住房以及6.45万平方米的公共配套设施，总投资额预计超过200亿元。此外，该项目在当时的拆迁赔偿标准方面亦备受关注，相关对比图展示了其与岗厦、蔡屋围等其他城市更新项目的拆迁安置补偿情况。 案例四：南山区白石洲拆迁赔偿项目及标准 由上图可见，本地人与外地人都能获得几乎一样的赔偿。 六、逆袭成功案例分析 我们再看两个真实的案例分享 龙华梅龙路中石化加油站 梅龙路的中石化加油站与农民房有关联。一包工头在塘水围村的农民房被村委征收后，获赔一块地并建成加油站。中石化随后购入60%股份，并挂其招牌运营，包工头因此获得稳定收益。 该加油站盈利极高，年销售额达数亿元，纯利润率超10%，年分红现金高达数千万，收入极为可观。 普通人仅凭一套农民房，经拆迁后身价暴涨至两三千万。 罗湖二线插花地港发新村的陈姐，40多岁，几年前以一二十万购得农民房1楼商铺，开设麻将馆，家人则居住在后屋。木棉岭地区许多小店也兼营租房卖房以补贴家用。 2016年4月后，木棉岭发布了拆迁公告，吸引了大量购房者前来购买农民房。陈姐因其出色的口才，吸引了众多买家。她不仅通过买卖房产赚取佣金，还借款、凑钱、与人合伙购买更多农民房。部分房产她选择保留，其余则改造成小单间出售，每套可赚取数万至十数万元。卖出获利后，她再继续购入新的房产。 2017年拆迁之际，陈姐手中仍持有400多平方米的农民房，她选择以商品房作为赔偿。在短短一年内，她从一名资产几十万的小老板跃升为身价2000多万的富豪。 据陈姐透露，棚改中提供的最小户型为35平方米，天健公司确保每位业主都能获得房产赔偿。有些人购买了十几平方米的单间，通过每平方米补偿1万5的差价，成功换取了35平方米的商品房。甚至有人仅凭9平方米的单间，也通过补差价获得了商品房。 在罗湖插花地棚改中，每套房无论面积大小，均可获得18万元的现金奖励。值得注意的是，许多业主当初购房的花费并未超过这一数额！（备注：罗湖插花地棚改的奖励金额是以户为单位计算的，通常难以达到18万元，因为只有签约率达到100%时才能获得最高奖励，最多为17万元，其中包括整栋奖励5万元，片区奖励8万元，以及网格奖励5万元。）此外，布心山庄有业主获得了五六千平方米的赔偿，其当前市值约为3亿元。 七、法律知识普及 关于村委盖章 未买卖过深圳小产权房的人常有一个误解，认为交易后必须在村委备案、登记或盖章才有保障。实际上，这并非必然。深圳的统建楼多为村委出地、个人开发商出资合作建造，买卖合同甲方多为出资的开发公司，而非村委。购房后，村委或开发公司可能会在合同上盖章或提供自制红本/绿本并盖章。一手房通常将过户费计入房价，或一二手房均按每平方米200-500元收取过户费。 自2016年沙井马安山村的永丰公寓发生火灾导致村长被捕后，情况已大为改善。近年来，若想让开发公司盖章，除过户费外，有时还需额外支付2-3万元/套的喝茶费。与商品房开发商相似，统建楼售出后，多数开发公司会注销。因此，即使花费数万元，所盖的章也未必真实，有时甚至不盖章，仅在管理处电脑中登记便算作过户。 自2021年4月29日央视报道深圳小产权房后，寻求盖章变得更为困难。目前，统建楼和单套农民房的交易方式几乎都是签订房屋转让合同，到管理处办理水电过户，天然气则需到附近站点过户至买家名下，并采用律师见证的方式进行交易。 面对拆迁，利益归属问题引发关注：是归原业主还是实际占有人？ 当前市场上，多数统建楼无法过户，但可通过律师事务所见证房屋转让协议。在拆迁利益分配上，开发商通常只认可房屋实际占有人，并接受律师见证书及购房合同作为依据。深圳许多小产权房已转手多次，原始业主缺乏法律依据来主张权益。 合同纠纷的法律依据： 1、合同效力与标的物是否为违法建筑无直接关联。 根据《民法典》第502条，合同依法成立即生效，除非法律另有规定或当事人另有约定。因此，标的物的合法性并不影响合同的生效，以违法建筑的先天违法性来认定买卖行为违法及买卖合同无效，缺乏法律依据。 2、小产权交易未违反法律禁止性规定。 《民法典》中并未规定违法违章建筑的买卖行为无效。深圳住建局及地方行政职能部门将小产权交易视为行业约束条件，这仅属于行业规范，并不具备法律约束力。 3、当双方当事人均了解建筑物因违法无法进行物权转移登记，但仍选择进行交易时，这本质上是对违法建筑的占有权、使用权和收益权的转让。这些权益是客观存在的，并且受到法律的保护。在实践中，法院在处理分家析产、财产分割、赠与等情况时，也会对此类权益进行处理。因此，在定性上，应将违法建筑的买卖合同视为违法建筑占有权、使用权和收益权的转让合同，并认定其为有效。 4、违法建筑属于历史遗留问题，存在通过补办手续使其合法化的可能性。因此，一概将其认定为违法，是法律运用的错误。 据《深圳市人大常委会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条，深圳市的历史遗留违法建筑，根据违法程度的不同，可通过确认产权、依法拆除或没收、临时使用等多种方式解决。即便是新增的违法建筑，根据《城乡规划法》，若尚可采取改正措施消除对规划的影响，通过限期改正并缴纳罚款后，也可转变为合法建筑。因此，在存在确权合法化可能性的情况下，一概认定其无效与事实不符。 5、违法建筑的买卖虽不能过户、不能产生物权变动，但这一结果与合同的效力并无直接关系。 深圳市龙华区人民法院的判例中已有充分阐述，《民法典》中关于无权处分合同有效的规定，或可成为认定违法建筑买卖合同有效的直接法律依据。 《民法典》第597条第1款吸纳了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（2012）》第3条的内容，明确规定了因出卖人未取得处分权导致标的物所有权无法转移的，买受人可以选择解除合同并要求出卖人承担违约责任，而不再是损害赔偿责任，从而确立了无权处分合同的有效性。第2款则规定，对于法律、行政法规禁止或限制转让的标的物，应依照相关规定处理。 违法建筑因未取得产权证书，依据《房地产管理法》第38条被视为禁止转让的标的物。然而，此禁止性规定属于管理性规定，其后果仅是不能实现物权的转移，并不直接导致合同无效。在此情况下，构成无权处分，根据《民法典》第597条第1款的规定，此类合同应被视为有效合同（这一观点也与深圳市龙华区人民法院的判例相符）。 6、法院裁判观点明确：即便涉及违法建筑，合同中的约定依然有效。 在面对违法建筑引发的业主违约纠纷时，法院通常选择不予受理。然而，对于拥有产权证书的合法建筑，即小产权房，法院则往往判决合同有效。这一做法导致的结果是：卖方若试图以买卖合同无效为由毁约，法院将不予受理；而若毁约的是合法建筑的买卖，法院则会确认买卖合同的效力。显然，法院在处理小产权房纠纷时，其裁判明显倾向于保护购买方的权益。 关于征收补偿的法律实践 当原业主反悔，且违法建筑类小产权房面临政府征收补偿时，如何确定补偿权利人成为了一个既实际又无法避免的重要议题。对此，深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308行初1223号案和广东省高级人民法院（2018）粤03民终9995号案均明确认定买受人为补偿权利人。 这表明，在实践中，即便交易可能存在不合法之处，政府部门仍会基于诚实信用原则和契约精神，认可合同的效力。 总结：小产权房不被市场广泛接受的原因在于，法律从业者过度强调了其潜在风险。 法律人的职责在于预防风险，因此他们习惯于在交易发生前首先考虑潜在风险，这往往导致风险被人为地放大。这也是为什么律师通常无法像商人那样行事的原因。而商人即便了解律师提出的风险提示是真实的，也往往会根据自己的判断进行决策，小产权房的交易便是如此。 许多法律从业者实际上对深圳小产权房交易的实际情况并不了解，他们仅凭“小产权房均属违法，违法即意味着风险不可控”的简化逻辑，做出了草率的判断。然而，事实上，在深圳，小产权房几乎占据了住房市场的50%，且其交易一直持续存在。很多小产权房已经经历了20多次的交易转手，众多人选择购买、投资，并从中获益，当然也有人遭受了损失。总体来说，虽然存在风险，但远非一般法律从业者所描述的那样可怕。 八、深圳小产权房的六大优势 A. 价格低廉，无税费负担，交易成本较低； B. 不受购房资格限制； C. 租金回报率高，当前深圳小产权房年回报率约为4%-15%； D. 遭遇旧改时，价值可迅速翻倍； E. 不受限售政策约束，可快速买卖； F. 市场认知尚处于初级阶段，黄金发展期尚未到来。 九、小产权房未来发展趋势预测 根据以上数据与观点，我们可以大致得出以下大胆判断： 1、深圳人每日持续创造巨额财富，面对商品房市场的多重限制（包括限购、限贷、限售、限离等），加之去年股市与P2P等领域的投资挫败，导致投资途径显得尤为稀缺。在此背景下，小产权房因其可出租、可自住、稳定性强（不易被强拆），以及在旧改或棚改中可能转变为正式商品房并带来价值倍增的潜力，而被众多投资者视为新的投资热点。 2、自2015年起，深圳已全面停止新建小产权房，目前仅存有限量的已有房源，且这些存量房源正不断受到旧改、棚改、土地整备以及基本生态线和水源保护区保护等政策的影响而迅速减少。 3、深圳南山、福田、罗湖三区规划了总面积达6533万平方米的写字楼，超越纽约成为全球最大写字楼区域，预计这些写字楼未来将陆续被占用。未来十年，可能会引发新的“同城养老刚需”趋势，即父母随子女迁移至其工作生活的城市。随着小产权房功能日益完善，社区配套逐渐齐全，且无需考虑学区问题，它们有望成为大城市养老地产的首选，并可能展现出独特的市场行情。 4、旧改和棚改仍需继续，新增商品房和保障性住房的供应也将依赖旧改实现。在未来十年，许多人仍将通过城市更新获得巨大财富并改变命运，这些财富很可能进一步流入更成熟的小产权房市场。 5、小产权房作为商品房与保障房的缓冲，伴随19个超大特大城市城中村改造政策的出台，虽属存量市场，但其投资性仍处于增量阶段。预计在未来1-2年内，小产权房的认可度、流动性、融资性及投资增值能力将显著提升。 目前深圳缺少一个专为深圳村民设计的小产权房自由交流平台，该平台应实现线上线下的信息同步，统计深圳500个城中村的测绘面积、权属及产证情况，并能实时查询小产权房的房源地图、房价及租金信息。我们坚信，在不久的将来，这个小众市场将激发深圳城中村房产的真正价值，为深圳住房供给侧的转型发展贡献力量。 责任编辑：