网上不少“经验教程”都表示，投资房地产（买楼）能让你成功移民，但事实日本不是传统意义上的移民国家，也根本没有房地产投资移民签证。不好好认清现实的话，你可能在投资买楼、或住在日本一两年后才发现更新不了签证，不能继续留在日本，那时就悔之晚矣。不想“赔了夫人又折兵”，投资一大笔资金后才发现不能移民的话，就需要了解今天介绍的各种事项。
△来源 / ビザチャンネル
移民日本的基本情况
正如前文所述，日本并非传统意义上的移民国家，要投资移民到日本，你需要申请经营管理签证，这一签证是为在日本创业做老板的外国人而设的签证。
打算买楼投资移民日本的话，你需要先在日本设立公司并注入资金，然后再以公司名义买楼。成功出租该住宅单位的话，你公司便能收取租金收入，而作为公司老板的你，便能借此申请经营管理签证移民到日本。
不过，当然不是所有公司的老板都能成功申请经营管理签证。要申请经营管理签证，你的公司必须符合以下3个基本条件：
△来源 / unsplsah
拿到签证后才是开始
以为申请到经营管理签证便能松一口气？先别高兴太早，随后又会有另一个劫数破坏这场美梦。
其实申请经营管理签证只是第一步，要真正移民到日本（入籍）你还需要在日本居住至少5年。如果不打算入籍，只希望申请永住权、拿所谓的绿卡的话，你更需要在日本居住10年以上。
由于一般中小企业的老板，只能申请到有效期1年的经营管理签证，这意味着你每年都要向入国管理局更新签证。如果入国管理局认为你的公司没有实际在经营，又或者难以经营下去，你便不能成功续签。
要成功更新经营管理签证，你必须向入国管理局证明你的公司有在实际营运，并至少有足够的营业额来支付自己的月薪。
△永住和归化的大致区别
入国管理局虽然没有公开具体的数字，但一般而言，你自己的报酬每月不能少于20万日元。否则连公司老板都可能难以在日本生活，更别说支付其他员工的工资。
另外，如果公司的净资产（资产-负债）为负数，即资不抵债的话，入国管理局便可能要求你提交改善计划书（事業収支改善計画書），确保你有计划改善公司的业绩。改善计划书可能需要另外聘请专业人仕撰写和审核，这也是一笔开支。
买楼究竟能移民吗？
回到文章开篇“买楼投资移民”的问题。管理不动产，当然能算是公司业务，实际上日本也有不少不动产管理公司，为业主管理不动产出租的相关事宜。
但问题是，你的公司如果只管理1个住宅单位，公司营业额便难以说服入国管理局给你签证。
以东京都内的房价计算，新建成的1人用单位约为3500万日元，而这种单位的月租约为10万日元左右，扣上各种管理费、维修费用和税金，每月的净收入可能只得8万日元左右，根本不够支付你自己每月20万日元以上的报酬。
△东京不同地段平均租金又有不同
要能让租金收入能够支付你自己的报酬，你需要一次购买3个3500万日元的单位，也即是需要投资超过1亿日元的资金，要公司达到收支平衡的话你更需要投资更多。
先买1个单位，再做经营计划书，表明你有打算投资其他单位也可能是个解决方法。但不要忘记1年后你还需要更新签证，在那时候拿不出钱投资，又没有合理解释的话，你的经营管理签证就可能不获续期，前功尽废。
那有人说，我不放租，经营民宿或Airbnb可不可以？可以是可以，但也比你想象中复杂。
按照2018年开始实行的“民泊新法（住宅宿泊事业法）”，除了某些指定地区外，民宿每年最多只能营业180天，也即是每个月15天左右。
要达到每月营业额20万日元，就算你能确保每月15天都有客人入住，你民宿每天的房价都需在1.3万日元以上，相当于东京3～4星级酒店的价钱。
再算上营销平台的手续费、各种消耗品的添置费和清扫费等，1晚的房价可能要在2万日元左右才能收支平衡。
当然，你也可以申请简称旅馆业许可的“简易宿泊所营业许可”，直接经营旅馆。不过要申请这个牌照，你便需要添置各式各样的设备以符合法例所需，这笔费用轻松就能上百万日元。
两个替代方法
既然买楼难以助你移民到日本，那么有什么方法能让你成功投资移民到日本？
当然，自行创业当然也是方法之一。不过如果你本身没有什么创业经验，对创业也没有想法，又对日本商业文化和习惯不太了解的话，创业的风险会太高，因此暂时不详细介绍这个方法。
你还可以通过事业转让（事業譲渡），把其他公司的现有业务买来营运，收购的可以是一家拉面店，居酒屋，甚至是理发店。通过事业让渡，你可以把该业务所需的资产和人手都买回来，所以你收购回来后便可以马上营业。
另外，由于收购回来的是本身都已在营运的事业，通过事业转让来营运公司，比自行创业更易达到收支平衡。
要注意，收购前你可以向该公司了解清楚该业务实际的经营和收支状况，确保没有赤字再决定收购，这样便能降低经营失败的风险。
不过，由于收购的是经营状况良好、并且是正在营运的业务，所以通过事业转让去移民日本，可能比自行创业需要更多初期资金，可能是5000万甚至是1亿... ...
想节省初期投资资金的话，你也可以考虑设有限期的事业转让。由于合约完结后你需要把业务归还卖方，所以价钱也相对便宜。另外，你需要肩负的经营责任也较少，比较适合经营经验较少的人。
△来源 / unsplsah
不过，由于这种事业转让合约限期一般为5年，如果你不打算归化（入籍），而打算住满10年后才申请求住权的话，你须在合约完结前找到新工作，或是创立自己的新事业，以继续留在日本。
想节省初期资金的话，你还可以考虑以加盟店的方式到日本创业并移民。只需要支付一笔200万日元左右的加盟费用，便可以利用该连锁店品牌开设自己的店。
由于开业和营运相关的技巧和知识届时都会由总部提供，你只需要安排人手和租用地方便能正式开业，比自行创业轻松得多。
有些连锁店更会提供设备租借的服务，开店所需的设备都可以租用而不需自行购买，能为你省下更多初期费用。
△来源 / unsplsah
不过，通过加盟店创业也不是完全没有缺点。其中1个缺点就是营运自由度较低，例如不能随便更改产品内容。而且产品或货品的定价一般都由总部直接决定，就算是店主也不能随便自行减价。
除此之外，总部也可能会要求你达成特定营业目标或完成某些营业配额。例如在各式节日前，你需要卖出一定数量的节日产品，未能达成目标的话，总部便可能要求你进行改善，长时间未见改善的话，更有可能被中止代理店契约！
曾经有便利店加盟店店主，表示为了节省人手开支，自己需要通宵照看店铺，并且超过1000天没有放假... ...
总之，买楼收租虽然有机会助你申请到日本的经营管理签证，但对于租金收入与住宅单位有所要求，否则很难续签。
利用文中提到的两个方法投资移民日本，所需的资金较少外，经营风险也相对较低，比较适合有需求的人士。
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